Vergleichen Wohnungseigentümer Verwaltergebühren miteinander, geschieht dies in der Regel nur in Bezug auf die monatlichen Grundvergütungen. Teure Sondervergütungen des einen Verwalters und beispielsweise kostenlose Zusatzleistungen des anderen Verwalters bleiben bei diesen sogenannten Vergleichen hingegen häufig unberücksichtigt.
Stehen Neu- oder Wiederbestellung an, werden von verschiedenen Verwaltern Angebote eingeholt. Lässt man beim Vergleich der eingegangenen Verwalterangebote den wichtigen Aspekt der Kompetenz und Leistungsfähigkeit der Verwaltung außer Betracht und konzentriert sich ausschließlich auf die preisliche Ebene der Angebote, kommt es selbst hier bereits zu erheblichen Unterschieden. Diese sind aber für den normalen Eigentümer und ungeübten Betrachter kaum zu erkennen. Was sich diesem auf den ersten Blick als günstigstes Verwaltungsangebot darstellt, kann sich später als das teuerste Angebot entpuppen.
Auch wenn der Preis nicht als einziges Kriterium herangezogen werden sollte, spielt die finanzielle Komponente für die Eigentümer bei der Bestellung eines Verwalters eine gewichtige Rolle.
Damit Sie im Wettbewerb um die Verwalterbestellung trotz unterm Strich günstigeren Angebot nicht als Verlierer dastehen, gilt es die versteckten Preistreiber in den unterschiedlichen Angeboten für den Laien sichtbar zu machen.
Die beigefügte Tabelle 1 ermöglicht Ihnen, anhand der gängigsten Sondervergütungen einen Vergleich des eigenen mit anderen Verwaltungsunternehmen durchzuführen und die preislichen Unterschiede den Eigentümern zu verdeutlichen.
Kurzübersicht zum Vergleich von Verwalter-Sonderleistungen
| eigenes Unternehmen | andere Verwalter | |
|---|---|---|
| Sonderleistungen | ||
| 24-Stunden-Notdienst | kostenlos | bis zu 1,50 EUR |
| Beiratsseminar | kostenlos | bis zu 150 EUR pauschal |
| Erstellen der Bescheinigung nach § 35a EStG | kostenlos | bis zu 25 EUR |
| Einzug von Sonderumlagen (je Wohneinheit) | bis zu 5 EUR | bis zu 3 % der Sonderumlage |
| Bearbeitung von Versicherungsschäden im Sondereigentum | nach Aufwand | bis zu 8 % der Schadenssumme |
| Zweit- oder Wiederholungsversammlung | kostenlos | mind. 250 EUR bis zum Stundennachweis |
| Betreuung von größeren Sanierungsmaßnahmen | bis zu 3 % der Bausumme oder auch auf Wunsch im Stundennachweis | bis zu 6 % der Bausumme pauschal |
| Zwangsverwaltung und Versteigerungen | kostenlos | Stundennachweis |
| Mietverwaltung für Gemeinschaftseigentum | kostenlos | bis zu 6 % der Bruttomiete |
| Eigentumswechsel ohne notarielle Zustimmung | kostenlos | bis zur Berechnung einer Jahresgrundvergütung |
| Abmahnungen an Bewohner aufgrund von Hausordnungsverstößen | kostenlos | bis zu 20 EUR |
| Nichtteilnahme am Bankeinzug | bis zu 6 EUR | bis zu 6 EUR |
| Begleitung von Gerichtsverfahren | Stundennachweis | Stundennachweis |
Mahngebühren für Hausgeldrückstände (Berechnung an den Verursacher) |
bis zu 20 EUR | bis zu 20 EUR |
Klagegebühren (Berechnung an den Verursacher) |
bis zu 200 EUR | bis zu 200 EUR |
Notarielle Zustimmung zum Verkauf inkl. Wohnungswechsel (Berechnung an den Erwerber) |
150 EUR | bis zur Berechnung einer Jahresgrundvergütung |
| Stundensätze | ||
| Geschäftsführer | bis zu 75 EUR | bis zu 85 EUR |
| Sachbearbeiter | bis zu 45 EUR | bis zu 65 EUR |
| Auszubildende | bis zu 25,50 EUR | bis zu 65 EUR |
Tabelle 2 stellt die finanziellen Auswirkungen der einzelnen Sondervergütungen gegenüber. Hierbei simuliert Tabelle 2 eine aus 30 Einheiten bestehende Eigentümergemeinschaft, in der eine außerordentliche Eigentümerversammlung stattfindet. Auf der Versammlung wird die Sonderumlage für eine Sanierungsmaßnahme beschlossen. Darüber hinaus werden die Verwalter-Sonderleistungen
- Beiratsseminar
- Abwicklung von Versicherungsschäden im Sondereigentum
- 24-Stunden-Notdienst
- und die Bescheinigung nach § 35a EStG (Haushaltsnahe Dienstleistungen)
bewertet und anteilig in die monatliche Verwaltervergütung projiziert, die nicht von der Grundvergütung gedeckt ist.
In die ersten Spalten geben Sie Ihre eigenen Preise ein, in die nachfolgenden Spalten können die Angebote von zwei Mitbewerbern zum direkten Preisvergleich eingegeben werden.
Berechnet Ihr eigener Betrieb wie im Beispiel keine Gebühren für die Durchführung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung, berechnen die beiden Mitbewerber im Vergleich 1,84 EUR bzw. 1,94 EUR pro Monat und Einheit. Während Sie den 24-Stunden-Notdienst und die Bescheinigung für die haushaltsnahen Dienstleistungen kostenlos anbieten, nehmen Ihre Konkurrenten im Beispiel für diese Leistungen insgesamt 3,50 EUR monatlich je Einheit. Trotzdem könnten Sie im Fall mangelnder Transparenz der Verwalterangebote bisher als Verlierer dastehen, da Ihre kalkulierte Grundvergütung 50 Cent im Monat höher lag, als die der beiden Mitbewerber.
Mithilfe der Tabelle wird schnell deutlich, dass je nach Konstellation und Sonderaufwand in einer Eigentümergemeinschaft erhebliche Differenzen bei der Verwaltervergütung entstehen können. Mit anderen Worten: Nicht der Verwalter mit der niedrigsten monatlichen Grundvergütung muss der preiswerteste sein. Bei genauem Hinschauen kann sein Angebot sich schnell als das teuerste herausste...
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