Vereinbarung bei Wohnraum unwirksam
Eine Vereinbarung, durch die sich der Vermieter von Wohnraum eine Vertragsstrafe versprechen lässt, ist unwirksam[1], unabhängig davon, ob die Vereinbarung individuell oder durch einen Formularmietvertrag erfolgt.
Dadurch soll der Mieter von Wohnraum vor zusätzlichen Belastungen geschützt werden, die ihn zur Einhaltung eines bestimmten Verhaltens gegenüber dem Vermieter durch entsprechende Nachteile anhalten sollen. So soll nach Ansicht des LG Berlin eine Vereinbarung als Vertragsstrafe unwirksam sein, in der sich der Mieter, nachdem der Vermieter auf Wunsch des Mieters einen Laminatboden verlegt hat, zu einer Mindestmietzeit von 3 Jahren sowie zur Zahlung eines Geldbetrags verpflichtet hat, wenn das Mietverhältnis auf Wunsch des Mieters vorzeitig beendet wird.[2]
Mietaufhebungsvertrag
Wirksam ist allerdings die Vereinbarung in einem Mietaufhebungsvertrag, wonach der Mieter für die vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis eine Pauschale in Höhe einer Monatsmiete zu zahlen hat.[3] Hier handelt es sich um einen pauschalierten Schadensersatz.
Aufwendungsersatzpauschale
Auch die in einem auf Wunsch des Mieters abgeschlossenen Mietaufhebungsvertrag über Wohnraum enthaltene Formularklausel, wonach für den erhöhten Verwaltungs- und Vermietungsaufwand eine Pauschalabgeltung in Höhe einer Nettomiete ohne besonderen Nachweis des Vermieters zu zahlen ist, ist wirksam.[4] Auch hier handelt es sich nicht um eine Vertragsstrafe, die dadurch gekennzeichnet ist, dass sie die Erfüllung der Hauptforderung durch einen möglichst wirksamen Druck auf den Vertragsgegner absichern soll, sondern um eine Aufwendungsersatzpauschale. Hiermit wird dem Mieter allerdings nicht der Nachweis abgeschnitten, dass dem Vermieter nur ein niedrigerer Aufwand als der pauschalierte entstanden ist.
Unwirksame Klausel im Formularvertrag
Soweit entsprechende Klauseln nicht im Aufhebungsvertrag, sondern bereits im Formularmietvertrag enthalten sind, sind sie – wenn nicht besondere Umstände vorliegen – für den Mieter überraschend und damit nicht Vertragsbestandteil.
Das OLG Karlsruhe hat deshalb eine Klausel, wonach bei der vorzeitigen einverständlichen Beendigung des Mietverhältnisses auf Wunsch des Mieters dieser als pauschale Abgeltung der Kosten einen Monat Kaltmiete zahlt, für unwirksam gehalten. Das OLG Karlsruhe hat ferner darauf hingewiesen, dass selbst dann, wenn die Klausel Vertragsbestandteil geworden wäre, sie gem. § 307 Abs. 1 BGB unwirksam sei, da sie dem Mieter konkludent den Nachweis abschneidet, dass dem Vermieter infolge der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses Kosten überhaupt nicht oder nur in geringerer Höhe entstanden sind.[5]
Ebenso ist eine Klausel unwirksam, wonach der Mieter eine Abstandszahlung zu leisten hat, wenn er den Vertrag vor Ablauf von 12 Monaten kündigt.[6]
Vertragsstrafe bei Gewerberaum erlaubt
Bei Geschäftsraummietverträgen kann die Vertragsstrafe für die Leistung eines jeden Vertragsteils wirksam vereinbart werden, so z. B. für den Fall nicht pünktlicher Mietzahlung oder für den Fall der Nichteinhaltung eines Wettbewerbsverbots durch den Vermieter. Die Vertragsstrafe bedarf bei der Gewerbemiete der Schriftform gem. § 550 BGB.
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