Tierhaltung (Miete) / 2.4 Vertraglicher Erlaubnisvorbehalt

In einem Formularvertrag kann vereinbart werden, dass die Tierhaltung der Erlaubnis des Vermieters bedarf. Eine solche Klausel findet sich in zahlreichen Formularmietverträgen. Gegen die Wirksamkeit einer solchen Klausel bestehen keine Bedenken. Allerdings sind 3 Besonderheiten zu beachten:

1. Erlaubnisfreie Haltung von Kleintieren

   Zum einen muss sich aus der Klausel ergeben, dass das Recht des Mieters zur Haltung von Kleintieren erlaubnisfrei ist.^[1] Das Recht zur Haltung von Kleintieren darf dabei nicht eingeschränkt werden.

   Praxis-Beispiel

   Unwirksame Tierhaltungsklausel

   Die Klausel "Jede Tierhaltung, insbesondere von Hunden und Katzen, mit Ausnahme von Ziervögeln und Zierfischen, bedarf der Zustimmung des Vermieters" verstößt gegen § 307 BGB, weil danach nur das Halten von Ziervögeln und Zierfischen zustimmungsfrei ist. Andere Kleintiere (z. B. Hamster, Schildkröten) werden dagegen vom Zustimmungserfordernis erfasst. Darin liegt der Verstoß gegen § 307 BGB.^[2]

2. Schriftliche Erlaubnis

   Zum anderen darf die Rechtmäßigkeit der Tierhaltung nicht von einer schriftlichen Erlaubniserteilung abhängig gemacht werden.^[3]

3. Ermessen des Vermieters

   Die Klausel darf nicht so gefasst werden, dass die Erteilung der Erlaubnis im freien Ermessen des Vermieters steht.

   Praxis-Beispiel

   Unwirksame Ermessensklausel

   Die Klausel "Der Mieter darf Haustiere mit Ausnahme von Kleintieren (Ziervögel etc.) nur mit Zustimmung des Vermieters halten. Die Zustimmung ist zu versagen bzw. kann widerrufen werden, wenn durch die Tiere andere Hausbewohner oder Nachbarn belästigt werden oder eine Beeinträchtigung der Mieter oder des Grundstücks zu befürchten ist. Im Übrigen liegt es im freien Ermessen des Vermieters" ist unwirksam, weil für ein schrankenloses Ermessen kein Interesse des Vermieters erkennbar ist.^[4]

Für die Interessenabwägung gelten die Ausführungen in Abschn. 1.2.

Verweigert der Vermieter die Zustimmung, muss der Mieter auf Feststellung klagen, dass er zur Tierhaltung berechtigt ist. Eine Leistungsklage (Klage auf Zustimmung zur Tierhaltung) ist in eine solche Klage umzudeuten.

Das AG Hamburg-Blankenese hat 2019 in einem Urteil festgestellt, dass eine Klausel in einem Mietvertrag, wonach die Haustierhaltung der Zustimmung des Vermieters unterliegt und diese versagt bzw. widerrufen werden kann, wenn Dritte belästigt werden oder Schäden am Grundstück zu befürchten sind, wirksam ist.^[5]

[1] BGH, Urteil v. 14.11.2007, VIII ZR 340/06; BGH, Beschluss v. 25.9.2012, VIII ZR 329/11.

[2] BGH, Urteil v. 14.11.2007, VIII ZR 340/06.

[3] AG Bayreuth, ZMR 2000 S. 765; AG München, NZM 2003 S. 23; Both, in Herrlein/Kandelhard, § 535 BGB Rn. 30; Koch, in Hannemann/Wiegner, MAH Mietrecht, § 21 Rn. 42; vgl. für den rechtsähnlichen Fall der Untermieterlaubnis: BGH, NJW 1991 S. 1750.

[4] BGH, Beschluss v. 25.9.2012, VIII ZR 329/11.

[5] AG Hamburg-Blankenese, Urteil v. 12.6.2019, 531 C 60/17.