Teilungserklärung: Kosten ihrer Beurkundung

1 Leitsatz

Der Geschäftswert der Beurkundung einer Teilungserklärung bemisst sich nach dem fiktiven Preis, der für das als bebaut zu vermutende Grundstück zur Zeit der Beurkundung zu erzielen gewesen wäre. Maßgeblich ist, was vernünftigerweise als Verkaufserlös hätte erwartet werden dürfen, wenn zur Zeit der Teilungserklärung schon fertige Wohnungen verkauft worden wären. Für die Wertbemessung maßgebliche Tatsachen, die erst nach dem Bemessungsstichtag entstehen oder erreichbar oder zufällig erkennbar werden, sind zu verwerten, wenn sie für den Wert am Stichtag maßgeblich sind.

2 Normenkette

§ 8 WEG

3 Das Problem

Streitig ist, welche Kosten für die Beurkundung einer Teilungserklärung anfallen und wie diese zu berechnen sind.

4 Die Entscheidung

Der Geschäftswert der Beurkundung einer Teilungserklärung bemesse sich nach dem – fiktiven – Preis (§ 46 Abs. 1 GNotKG), der für das tatsächlich unbebaute, aber als bebaut zu vermutende Grundstück (§ 42 Abs. 1 Satz 2 GNotKG) zur Zeit der Beurkundung zu erzielen gewesen wäre. § 96 GNotKG bestimme einen Bemessungs-, nicht einen Erkenntnisstichtag. Für die Wertbemessung maßgebliche Tatsachen, die erst später, nach dem Eintritt der Fälligkeit, also nach dem Bemessungsstichtag entstehen oder erreichbar oder zufällig erkennbar würden, seien daher zu verwerten.

Zur Zeit der Teilungserklärung sei der fiktive Preis des bebauten Grundstücks nicht auf den Anschaffungspreis des Grundstücks und die künftig aufzuwendenden Baukosten beschränkt gewesen. Mit einem so bemessenen Preis hätte der Bauträger nach der Bebauung des Grundstücks und dem Verkauf der Wohnungseigentumsrechte keinen Gewinn erzielen können. Maßgeblich sei vielmehr, was der Bauträger vernünftigerweise als Verkaufserlös hätte erwarten dürfen, wenn er zur Zeit der Teilungserklärung Wohnungseigentumsrechte verkauft hätte. Er selbst habe seine Erwartungen rund ein halbes Jahr vor der Beurkundung mit "rd. 5 Mio. EUR" angegeben. Diese Erwartung habe ungefähr den augenscheinlich bis zum Dezember 2017 erzielten Kaufpreisen von insgesamt 5.573.300 EUR für 30 Wohnungen entsprochen. Für den Wert am Bewertungsstichtag, dem Tag der Beurkundung, würden diese Kaufpreise aber keinen sicheren Aufschluss geben.

Es müsse angenommen werden, dass es in der Zwischenzeit zu Wertsteigerungen auf dem Markt gekommen sei. Der Senat schätze den Wert daher anhand des Grundstücksmarktberichts 2015. Danach sei eine Gesamtwohnfläche von 2.722 m² zu veranschlagen und ein Wohnflächenpreis von 1.500 EUR/m². So ergebe sich ein Geschäftswert von 4.083.000 EUR.

5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall geht es darum, wie die Beurkundung einer Teilungserklärung zu bewerten ist.

Bewertung eines Grundstücks

Der Wert einer Sache wird nach § 46 Abs. 1 GNotKG durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit der Sache unter Berücksichtigung aller den Preis beeinflussenden Umstände bei einer Veräußerung zu erzielen wäre (Verkehrswert). Steht der Verkehrswert nicht fest, ist er nach § 46 Abs. 2 GNotKG zu bestimmen nach dem Inhalt des Geschäfts, nach den Angaben der Beteiligten, anhand von sonstigen amtlich bekannten Tatsachen oder Vergleichswerten aufgrund einer amtlichen Auskunft oder anhand offenkundiger Tatsachen. Bei der Bestimmung des Verkehrswerts eines Grundstücks können nach § 46 Abs. 3 GNotKG auch im Grundbuch eingetragene Belastungen, aus den Grundakten ersichtliche Tatsachen oder Vergleichswerte oder für Zwecke der Steuererhebung festgesetzte Werte, herangezogen werden.

Bei der Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum und bei Geschäften, welche die Aufhebung oder das Erlöschen von Sondereigentum betreffen, ist nach § 42 Abs. 1 Satz 1 GNotKG Geschäftswert der Wert des bebauten Grundstücks. Ist das Grundstück noch nicht bebaut, ist dem Grundstückswert nach § 42 Abs. 1 Satz 2 GNotKG der Wert des zu errichtenden Bauwerks hinzuzurechnen.

6 Entscheidung

OLG Brandenburg, Beschluss v. 7.10.2021, 7 W 70/21