Teilungserklärung: Kosten ihrer Beurkundung / 4 Die Entscheidung

Der Geschäftswert der Beurkundung einer Teilungserklärung bemesse sich nach dem – fiktiven – Preis (§ 46 Abs. 1 GNotKG), der für das tatsächlich unbebaute, aber als bebaut zu vermutende Grundstück (§ 42 Abs. 1 Satz 2 GNotKG) zur Zeit der Beurkundung zu erzielen gewesen wäre. § 96 GNotKG bestimme einen Bemessungs-, nicht einen Erkenntnisstichtag. Für die Wertbemessung maßgebliche Tatsachen, die erst später, nach dem Eintritt der Fälligkeit, also nach dem Bemessungsstichtag entstehen oder erreichbar oder zufällig erkennbar würden, seien daher zu verwerten.

Zur Zeit der Teilungserklärung sei der fiktive Preis des bebauten Grundstücks nicht auf den Anschaffungspreis des Grundstücks und die künftig aufzuwendenden Baukosten beschränkt gewesen. Mit einem so bemessenen Preis hätte der Bauträger nach der Bebauung des Grundstücks und dem Verkauf der Wohnungseigentumsrechte keinen Gewinn erzielen können. Maßgeblich sei vielmehr, was der Bauträger vernünftigerweise als Verkaufserlös hätte erwarten dürfen, wenn er zur Zeit der Teilungserklärung Wohnungseigentumsrechte verkauft hätte. Er selbst habe seine Erwartungen rund ein halbes Jahr vor der Beurkundung mit "rd. 5 Mio. EUR" angegeben. Diese Erwartung habe ungefähr den augenscheinlich bis zum Dezember 2017 erzielten Kaufpreisen von insgesamt 5.573.300 EUR für 30 Wohnungen entsprochen. Für den Wert am Bewertungsstichtag, dem Tag der Beurkundung, würden diese Kaufpreise aber keinen sicheren Aufschluss geben.

Es müsse angenommen werden, dass es in der Zwischenzeit zu Wertsteigerungen auf dem Markt gekommen sei. Der Senat schätze den Wert daher anhand des Grundstücksmarktberichts 2015. Danach sei eine Gesamtwohnfläche von 2.722 m² zu veranschlagen und ein Wohnflächenpreis von 1.500 EUR/m². So ergebe sich ein Geschäftswert von 4.083.000 EUR.