Damit die richtige Bemessungsgrundlage für die Baukostenobergrenze sowie der Fördergrenze ermittelt werden kann, muss man wissen, welche Kosten als Anschaffungs- oder Herstellungskosten berücksichtigt werden dürfen bzw. müssen. Nicht zu den Anschaffungskosten eines Gebäudes gehören die Aufwendungen für den Grund und Boden sowie die hierauf entfallenen Anschaffungsnebenkosten. Diese Aufwendungen sind aus den Gesamtaufwendungen herauszurechnen.[1] Dies erfolgt in aller Regel durch die Ermittlung eines Aufteilungsschlüssels. Das folgende Beispiel zeigt, wie man diesen ermitteln kann.
Berechnung
A hat ein Mietwohngebäude erworben. Der Gesamtkaufpreis beträgt 1 Mio. EUR. Davon entfallen auf den Grund und Boden 200.000 EUR. Der Anteil des Grund und Bodens am Gesamtkaufpreis beträgt somit 20 % ((200.000 EUR x 100) / 1 Mio. EUR). Demzufolge entfallen 20 % aller nicht direkt zuordnungsfähigen Nebenkosten auf den Grund und Boden. Umgekehrt gehören 80 % dieser Kosten zu den Anschaffungskosten und bilden die Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Baukostengrenze und Sonderabschreibung.
Bodenrichtwertkarte bzw. Bodengutachten berücksichtigen
Wird im Kaufvertrag der Kaufpreisanteil für den Grund und Boden nicht gesondert ausgewiesen, muss dieser ermittelt werden. Aufgrund der Neuregelung zur Grundsteuer kann man jetzt im Internet für jedes Bundesland amtlich anerkannte Bodenrichtwertkarten finden. An den dort ausgewiesenen Richtwertkarten orientiert sich auch das Finanzamt. Sollte man aber der Auffassung sein, dass der Bodenwert in der Bodenrichtwertkarte zu hoch ist, weil Besonderheiten des Grundstücks (z. B. Verunreinigungen des Bodens) nicht berücksichtigt wurden, ist ein Bodengutachten zum Nachweis des niedrigeren Werts erforderlich
Bestandsgebäude
Wird ein Gebäude für Zwecke der Aufstockung, Aus-, Um-, An- oder Aufbauten angeschafft, gehört die erworbene Altbausubstanz nur dann zu den Herstellungskosten, sofern diese Substanz zur Schaffung neuen Wohnraums dient.[2] Dies gilt auch, wenn sich das Gebäude bereits im Eigentum des Steuerpflichtigen befindet.
1.7.1 Ermittlung der Anschaffungskosten
Zu den Anschaffungskosten einer Wohnung (eines Gebäudes) gehören alle Aufwendungen, die erforderlich sind, um die Wohnung (das Gebäude) zu erwerben. Dazu gehören auch die Aufwendungen, die entstehen, um einen betriebsbereiten Zustand herzustellen (§ 255 Abs. 1 HBG).
Ermittlung der Anschaffungskosten
| Ermittlung der Anschaffungskosten | Betrag in EUR |
|---|---|
| Kaufpreis des Gebäudes/der Wohnung ohne Grund und Boden | ______________ |
| + folgende Kosten, die anteilig auf das Gebäude/die Wohnung anfallen: | |
| Maklergebühren | ______________ |
| Notarkosten für die Eigentumsübertragung | ______________ |
| Gerichtskosten für die Eigentumsübertragung | ______________ |
| Grunderwerbsteuer | ______________ |
| Grundbuchgebühren für die Eigentumsübertragung | ______________ |
| Vermessungskosten | ______________ |
| Gutachterkosten | ______________ |
| Erschließungskosten, wenn diese notwendigerweise mit der Anschaffung des Grundstücks bzw. Herstellung des Gebäudes anfallen und die Benutzbarkeit oder den Wert des Grundstücks erhöhen | ______________ |
| Nachträgliche Anschaffungskosten (Jahr der Anschaffung + die nächsten 3 Jahre) | ______________ |
| Summe der Anschaffungskosten für die Wohnung/Gebäude | ______________ |
1.7.2 Ermittlung der Herstellungskosten
Als Herstellungskosten bezeichnet man alle Aufwendungen, die durch den Verbrauch von Gütern sowie die Inanspruchnahme von Diensten erforderlich sind, um die Wohnung/das Gebäude fertigzustellen (§ 255 Abs. 2 Satz 1 HGB).
Ermittlung der Herstellungskosten
| Ermittlung der Herstellungskosten | Betrag in EUR |
|---|---|
| Herstellungskosten des Gebäudes/der Wohnung ohne Grund und Boden | ______________ |
| + folgende Kosten, die anteilig oder direkt auf das Gebäude/die Wohnung anfallen: | |
| Planungskosten | ______________ |
| Beratungskosten | ______________ |
| Vermessungskosten | ______________ |
| Vernetzungskosten, wenn sie mit dem Gebäude neu hergestellt werden | ______________ |
| Erschließungskosten innerhalb des Gebäudes | ______________ |
| Nachträgliche Herstellungskosten (Jahr der Anschaffung + die nächsten 3 Jahre) | ______________ |
| Summe der Herstellungskosten für die Wohnung/das Gebäude | ______________ |
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