Sondernutzungsrecht: Umfang des Benutzungsrechts / 5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall verändert ein Wohnungseigentümer eine Fläche, die zwar im gemeinschaftlichen Eigentum steht, an dem seinem Wohnungseigentumsrecht aber nach einer Sondernutzungsrechtsvereinbarung ein Benutzungsrecht eingeräumt ist. Liegt es so, muss man untersuchen, welche Rechte einem Wohnungseigentümer mit der Sondernutzungsrechtsvereinbarung eingeräumt sind.

Gartenpflege

Besteht ein Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche, darf der Sondernutzungsberechtigte nach h. M. dort eine "Gartenpflege" betreiben, also Maßnahmen, die der Pflege, Erhaltung oder Bewahrung der Gartenfläche dienen. Zu den üblichen Garten-Maßnahmen zählen in der Regel folgende Maßnahmen:

• die für den Erhalt der Pflanzen notwendige Bewässerung,
• der übliche Baumschnitt,
• das Auslichten von Bäumen,
• die Erneuerung abgestorbener Pflanzen und
• das Rasenmähen und Heckenschneiden.

Was im Übrigen nicht jeder an einem Gartensondernutzungsrecht Berechtigte weiß, aber jeder wissen sollte: Eingesetzte und angesäte Pflanzen werden grundsätzlich wesentliche Bestandteile des Grundstücks, sodass sie automatisch gemeinschaftliches Eigentum (= Eigentum aller Wohnungseigentümer) werden. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Sondernutzungsberechtigte die Pflanzen nur zu einem vorübergehenden Zweck einsetzt, sodass diese nur ein so genannter "Scheinbestandteil" des Grundstücks werden. Diese Annahme ist bei langlebigen Pflanzen allerdings eher selten. Ein vorübergehender Zweck ist aber beispielsweise dann anzunehmen, wenn es sich um einjährige Nutzpflanzen handelt, deren Zweck im alsbaldigen Verzehr besteht.

Umgestaltungen

Maßnahmen, die über eine Gartenpflege und eine ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, sind bauliche Veränderungen. Diese müssen nach § 20 Abs. 1 WEG beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden.

Im Fall ist in Bezug auf die Umgestaltungen des B zu fragen, ob diese noch als Gartenpflege oder eine Erhaltungsmaßnahme verstanden werden können oder sie bereits bauliche Veränderungen darstellen. In der Entscheidung wird an dieser Stelle nicht "sauber" unterschieden. Überblick:

Errichtung einer Mauer. Wird auf dem gemeinschaftlichen Eigentum eine Mauer neu errichtet, liegt hierin eine bauliche Veränderung. Die Errichtung ist daher nur zulässig, wenn der Wohnungseigentümer, der die Mauer errichtet oder errichten lässt, hierzu nach einer Vereinbarung oder einem Beschluss nach § 20 Abs. 1 WEG berechtigt ist. Ob die Errichtung die anderen Wohnungseigentümer beeinträchtigt, ist unerheblich. Fehlt es an einer Beeinträchtigung, hat der Bauherr allerdings nach § 20 Abs. 3 WEG einen Anspruch auf eine Gestattung.

Fällung von Bäumen. Nach der Rechtsprechung soll das Abholzen von Bäumen eine bauliche Veränderung sein können (dies muss dann auch für Sträucher und Büsche gelten). Eine bauliche Veränderung soll anzunehmen sein, wenn die Bäume – oder auch ein einzelner Baum – die gärtnerische Gestaltung des gemeinschaftlichen Grundstücks so nachhaltig beeinflussen, dass sie den optischen Gesamteindruck der Wohnungseigentumsanlage maßgeblich prägen mit der Folge, dass ihre Beseitigung den "Charakter" der Außenanlagen deutlich verändern würde. Werde dagegen in einer größeren Wohnungseigentumsanlage ein einzelner Baum – oder mehrere Bäume – aus einer größeren Baumgruppe entfernt, ohne dass dies spürbare Auswirkungen auf den optischen Gesamteindruck der gärtnerischen Anlage mit sich bringe, könne darin "eher eine Maßnahme der gärtnerischen Pflege bzw. Gestaltung der Gartenanlage gesehen werden". Ich selbst rate hingegen dazu, zu differenzieren. Die Entfernung und/oder Behandlung eines "kranken" Baumes dient der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Der entsprechende Beschluss ist daher nach § 19 Abs. 1 WEG zu fassen und keine bauliche Veränderung. Dies gilt auch dann, wenn ein Baum im Weg steht oder aus anderen Gründen stört, beispielsweise, wenn er den Lichteinfall erheblich beeinträchtigt, seine Wurzeln die Pflasterung, eine Mauer oder das Flachdach einer Tiefgarage durchwachsen und damit zerstören, oder wenn die Früchte des Baumes, etwa Kastanien, oder sein Harz unter ihm abgestellte Pkw schädigen. Entsprechendes gilt, wenn von einem Baum Gefahren ausgehen. Geht von einem gesunden, nicht störenden Baum aber keine Gefahr aus, kommt es entgegen der h. M. nicht auf die Prägung an. Das Bepflanzen des gemeinschaftlichen Eigentums, zum Beispiel mit einer Hecke, oder die Beseitigung einer Bepflanzung ist keine bauliche Veränderung. Beim Bepflanzen oder Entfernen und Zurückschneiden von Pflanzen wird nicht in die Bausubstanz des im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudes oder substanziell ins Grundstück eingegriffen. Es handelt sich um eine Gestaltungsfrage und damit um eine Frage der Benutzung.

Pflanzung von Sträuchern und Büschen. Für die Pflanzung von Sträuchern und Büschen oder Bäumen gelten die Ausführungen zur Fällung von Bäumen entsprechend.

Errichtung eines Steinsockels für einen Kunstgegensta...