Relevante Versicherungsarten im Immobilienbereich (ZertV ... / 2 Objektversicherungen

Versicherungen, die Versicherungsschutz für Objekte gewähren, werden den Sachversicherungen zugeordnet. Die größte Bedeutung für die Immobilienwirtschaft haben

die Wohngebäude- und
die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung.

Eine Verwaltung nach dem Wohnungseigentumsgesetz hat gerade diesen beiden Sachversicherungen große Aufmerksamkeit zu widmen, da diese nach § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung vorgeschrieben sind (siehe oben Kap. 1.2).

Versicherungssumme

Die korrekte Ermittlung der Versicherungssumme – etwa auch durch Hinzuziehung eines Bausachverständigen – ist bei Antragstellung äußerst wichtig, um das gemeinschaftliche Eigentum in angemessener und ausreichender Höhe zu versichern. § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG verlangt eine "angemessene Versicherung zum Neuwert".

Versicherung zum Neuwert

Insbesondere bei der (Wohn-)Gebäudeversicherung ist eine automatische Anpassung des Versicherungsschutzes analog der Baukostenentwicklung wichtig, sodass im Fall eines Schadens die entsprechende Deckung für die Wiederherstellung gewährleistet ist. Hier ist auf den vereinbarten Versicherungswert zu achten, der die Grundlage für die Berechnung der Entschädigung ist.

Die Versicherungen unterscheiden die Versicherungswerte "Neubauwert", "Zeitwert" und "gemeiner Wert".

Mögliche Versicherungswerte^{^[1]}

Der Versicherungswert kann nach "Gleitendem Neuwert Plus", "Gleitendem Zeitwert Plus" oder nach "Gemeinem Wert" vereinbart werden.

Gleitender Neubauwert Plus

Versichert ist der ortsübliche Neubauwert der im Versicherungsschein bezeichneten Gebäude zum Zeitpunkt des Versicherungsfalls. Hierzu gehören auch Architektenhonorare sowie sonstige Konstruktions- und Planungskosten.

Wichtig: Der Versicherer passt hier den Versicherungsschutz an die Baukostenentwicklung an, sodass Versicherungsschutz auf der Grundlage des ortsüblichen Neubauwerts besteht.

Gleitender Zeitwert Plus

Der Gleitende Zeitwert Plus ist der Neubauwert Plus zum Zeitpunkt des Versicherungsfalls abzüglich der Wertminderung insbesondere durch Alter und Abnutzungsgrad.

Gemeiner Wert

Bei Gebäuden, die zum Abbruch bestimmt oder sonst dauerhaft entwertet sind, ist nur noch der erzielbare Verkaufspreis ohne Grundstücksanteile versichert (gemeiner Wert). Eine dauerhafte Entwertung liegt insbesondere vor, wenn Gebäude für ihren Zweck nicht mehr zu verwenden sind.

Bei der Neuwertversicherung^{^[2]} ersetzt die Versicherung im Schadensfall die Kosten, die zur Wiederherstellung des Gebäudes erforderlich sind. Es erfolgt in aller Regel kein Abzug "Neu für Alt" in Abhängigkeit vom Alter des Gebäudes, sondern es werden die gesamten Kosten der Wiederherstellung ersetzt – bei vollständiger Zerstörung des Gebäudes der vollständige Wiederaufbau. Bei Abschluss der Neuwertversicherung ist der Versicherungsnehmer dafür verantwortlich, dass die Versicherungssumme in der richtigen Höhe festgestellt wird.^{^[3]} Damit aber nach Abschluss des Versicherungsvertrags nicht laufend die steigenden Baupreise und die entsprechende Erhöhung der Versicherung geprüft werden muss, wird der Versicherungsvertrag zum "gleitenden" Neubauwert ("Versicherung zum gleitenden Neuwert" oder "Gleitende Neuwertversicherung") abgeschlossen. "Gleitend" bedeutet, dass die Versicherung automatisch die Baupreiserhöhungen berücksichtigt, was auf der Grundlage des Versicherungswerts 1914 geschieht.

Versicherungswert 1914

In der Präambel zu den VGB 2022 – Wert 1914 wird ausgeführt, dass die Wohngebäude zur besseren Vergleichbarkeit in Preisen des Jahres 1914 bewertet werden. In diesem Jahr waren die Baukosten keinen nennenswerten Schwankungen unterworfen. Der Versicherungswert 1914 wird mit Hilfe eines jährlich aktualisierten Faktors auf den aktuellen Neuwert hochgerechnet.

"Angemessene" Versicherung

§ 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG verlangt eine "angemessene Versicherung". Die Versicherung des Gemeinschaftseigentums wird dann als "angemessen" betrachtet, wenn diese nach einer Beschädigung oder Zerstörung des Gebäudes für die Wiederherstellungs- bzw. für die Wiederaufbaukosten aufkommt.^{^[4]}

Selbstbeteiligung

Weiterhin ist beim Abschluss der (Wohn-)Gebäudeversicherung zu prüfen, ob diese mit einer Selbstbeteiligung vereinbart werden soll (siehe hierzu auch Kap. 1.3.3). Hierdurch vermindert sich der zu zahlende Versicherungsbeitrag. Je höher die in der Selbstbeteiligung gewählte Summe, desto niedriger ist der Versicherungsbeitrag. Im Schadensfall ist seitens des Versicherungsnehmers die vereinbarte Selbstbeteiligung zu zahlen, die Versicherung übernimmt den über die Selbstbeteiligung hinaus vereinbarten Betrag. In der Praxis wird hiervon häufig Gebrauch gemacht und ist bei Versicherungsabschluss individuell zu vereinbaren.^{^[5]}

[1] A 13 VGB 2022 – Wohnflächenmodell.

[2] In den VGB 2022 ist das der Versicherungswert "Gleitender Neubauwert Plus".

[3] Murfeld/Bach, Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, Kap. 8.10.1, S. 463.

[4] Schnabel, Handbuch für die Verwalterpraxis, S. 415.

[5] A 9 VGB 2022 – Wohnflächenmodell.