Relevante Versicherungsarten im Immobilienbereich (ZertV ... / 1.2 Pflichten des Wohnungseigentumsverwalters

Das Wohnungseigentumsgesetz regelt für das Gemeinschaftseigentum abzuschließende Versicherungen in § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG:

§ 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG

(2) Zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung gehören insbesondere (...)

3.	die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, (…)

Nach § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG gehören zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung die Wohngebäudeversicherung zum Neuwert sowie die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung. Mit dem Abschluss dieser Versicherungen hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aber lediglich einen "Mindestversicherungsschutz".^[1] Hier ist es i. S. v. § 27 Abs. 1 WEG Aufgabe des Verwalters, für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

• sämtliche zu versichernden Risiken im Sinne einer Risikoanalyse zu prüfen und unter Berücksichtigung wirtschaftlicher Aspekte (Kosten-/Nutzen) zu (be-)handeln,
• im Fall des Neuabschlusses von Verträgen Angebote einzuholen und den Wohnungseigentümern zur Beschlussfassung vorzulegen;

• bestehende Verträge regelmäßig zu prüfen, dem Versicherer Gefahrerhöhungen mitzuteilen, Deckungslücken zu identifizieren, die Versicherungssumme und deren Angemessenheit zu überwachen und die Prämien fristgemäß zu zahlen.^[2]

  Leistungsfreiheit des Versicherers droht

  Erfolgen nach dem Versicherungsabschluss wesentliche Änderungen oder Wertsteigerungen am Versicherungsobjekt^[3], so bedarf dies der Mitteilung des Verwalters gegenüber der Versicherungsgesellschaft, um den Versicherungsschutz entsprechend anzupassen. Andernfalls besteht die Gefahr der Unterversicherung oder Gefahrerhöhung, was zu einer Leistungsfreiheit des Versicherers führen kann.

• Schließlich ist der Verwalter als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für die Abwicklung von Versicherungsschäden zuständig.

[1] Hügel/Elzer, WEG, § 19 Rn. 121.

[2] Siehe auch Hügel/Elzer, WEG, § 19 Rn. 118; Brauer/Lange, Grundlagen der Immobilienwirtschaft, S. 514.

[3] Wesentliche Änderungen durch geänderte Gefahrenlage (z. B. geänderte Haustechnik oder Nutzungsart) oder Wertsteigerungen (z. B. Durchführung baulicher Maßnahmen/Modernisierungen).