Rechtsverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander un ... / 1.1.5 Prüfungsverfahren

Der Veräußerer ist im Rahmen des Zustimmungsverfahrens verpflichtet, dem Zustimmenden jede ihm mögliche Information über den Erwerber zu geben oder diesen zu einer Selbstauskunft (Inhalt: Vermögen und Einkommen) zu veranlassen.^[1] Die Erfüllung der Informationspflicht kann zur Vorbedingung für die Zustimmung gemacht werden. Der Zustimmungsberechtigte muss nicht prüfen, ob ein Veräußerer zutreffende Angaben macht.

Hinweise

Die Verwaltung ist dem Kaufinteressenten gegenüber nicht dazu verpflichtet, ungefragt auf anstehende, noch nicht finanzierte Erhaltungsmaßnahmen und eine daraus zu erwartende erhöhte Umlage hinzuweisen.

Aufgaben der Verwaltung

In der Regel bittet der den Kaufvertrag beurkundende Notar um Zustimmung, teilt aber nichts Weiteres mit. Dabei müsste der Notar oder der Veräußerer der Verwaltung das für die Zustimmung notwendige Wissen vermitteln. Eine professionell handelnde Verwaltung sollte dennoch von sich aus versuchen, die notwendigen Informationen selbst zu beschaffen. Jedenfalls sollte die Verwaltung darauf hinwirken, dass ihr der Veräußerer Auskünfte erteilt. Der Verwaltung sind dabei jedenfalls solche Nachforschungen zumutbar, die unter Einschaltung des Veräußerers zeitnah und ohne größeren Kostenaufwand eine hinreichende Schlussfolgerung auf die wirtschaftlichen und persönlichen Verhältnisse des Käufers zulassen. Manchmal wird die Verwaltung im Verwaltervertrag im Übrigen auch versprochen haben, vor Erteilung der Zustimmung eine sorgfältige Prüfung vorzunehmen und Informationen einzuholen.

Der veräußernde Wohnungseigentümer ist nach der Rechtsprechung verpflichtet, der Verwaltung jede ihm mögliche Information über den Käufer zu erteilen.^[2] Ferner ist der Veräußerer verpflichtet, den Käufer zu einer "Selbstauskunft" zu veranlassen, damit die Verwaltung ihrer Verpflichtung zur Erteilung der Zustimmung (oder auch Nichtzustimmung) im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung nachkommen kann.^[3] Die Kaufvertragsparteien müssen grundsätzlich kein Exemplar des Kaufvertrags oder -entwurfs überlassen.^[4]

Die Verwaltung ist berechtigt, ihre Zustimmung von der Mitwirkung des Veräußerers und der Vorlage einer Selbstauskunft abhängig zu machen.^[5] Die Wohnungseigentümer können im Übrigen Bedingungen vereinbaren, wann eine Zustimmung nicht erforderlich ist. Dies ist manchmal z. B. der Fall, wenn der Erwerber und der Veräußerer verwandt sind.

[1] OLG Hamburg, Beschluss v. 28.7.2004, 2 Wx 92/98, ZMR 2004 S. 850, 851; OLG Köln, Urteil v. 15.3.1996, 19 U 139/95, NJW-RR 1996 S. 1296, 1297.

[2] Siehe auch OLG Hamburg, Urteil v. 28.7.2004, 2 Wx 92/98, ZMR 2004 S. 850 und OLG Köln, Urteil v. 15.3.1996, 19 U 139/95, NJW-RR 1996 S. 1296, 1297.

[3] OLG Köln, Urteil v. 15.3.1996, 19 U 139/95, NJW-RR 1996 S. 1296, 1297 und KG Berlin, Beschluss v. 11.10.1989, 24 W 4478/89, ZMR 1990 S. 68.

[4] BGH, Urteil v. 25.9.2020, V ZR 300/18, NZG 2021 S. 113 Rn. 22.

[5] OLG Hamburg, Beschluss v. 28.7.2004, 2 Wx 92/98, ZMR 2004 S. 850.