Die Verwalterbefugnisse bzw. -verpflichtungen im Rahmen des § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG korrespondieren zunächst mit denjenigen der einzelnen Wohnungseigentümer bezüglich deren Befugnis zur Durchführung von Notmaßnahmen in § 18 Abs. 3 WEG. Droht hier unmittelbar ein Schaden, ist der einzelne Wohnungseigentümer berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer entsprechende Maßnahmen einzuleiten. Die Rechte und Pflichten des Verwalters nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG gehen jedoch weiter. Voraussetzung für ein Handeln des Verwalters ist hier nicht der unmittelbar drohende Schaden, ausreichend ist, dass ein dringender Fall vorliegt, mithin ein Nachteil droht.
Grundsätzlich muss der Verwalter zwar auch in eilbedürftigen Fällen unter Verkürzung der gesetzlichen oder vereinbarten Ladungsfrist möglichst einen Beschluss der Wohnungseigentümer herbeiführen. Liegt jedoch ein Fall vor, der wegen seiner Dringlichkeit eine vorherige Einberufung einer Eigentümerversammlung nicht zulässt, kann der Verwalter ohne Beschluss handeln.[1]
Wie bei den Maßnahmen der Fristwahrung, sind nur solche Fälle betroffen, die wegen ihrer Eilbedürftigkeit eine vorherige Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung nicht zulassen.[2] Entscheidend ist, ob die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gefährdet wäre, wenn nicht umgehend gehandelt würde.[3] Dringende Fälle entstehen in der Regel durch Zufall oder höhere Gewalt, etwa
- Brand,
- Explosion,
- Überschwemmung,
- Leck einer Gasleitung,
- Ausfall der Heizungsanlage,
- Bruch oder Verstopfung einer Versorgungs- oder Abwasserleitung,
- Lockerung des Treppengeländers,
- drohendes Ablösen der Regenrinne nach Sturm.
Dringende Maßnahmen i. S. v. § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG sind auch solche, die nicht unmittelbar der Erhaltung in Form von Reparatur oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums dienen, wie etwa der Abbruch einer Mauer wegen Einsturz- oder Brandgefahr.
Schadensersatzpflicht
- Sind die Voraussetzungen einer Notgeschäftsführung nicht gegeben und setzt sich der Verwalter über die Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung hinweg, hat er der Eigentümergemeinschaft den gesamten ihr daraus entstandenen Schaden zu ersetzen.[4] Dazu gehört der gesamte Werklohn, den der Verwalter zu Unrecht aus Mitteln der Gemeinschaft an den Unternehmer gezahlt hat.[5] Freilich muss sich die Gemeinschaft dasjenige anspruchsmindernd anrechnen lassen, was ohnehin erforderlich war und aufgrund entsprechender Beschlussfassung durchgeführt worden wäre.
- Beauftragt hingegen ein (Innen-)Architekt ohne Ermächtigung des Verwalters zur Abgabe von Erklärungen namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Werkunternehmer mit Erhaltungsmaßnahmen, die keine Notmaßnahmen darstellen, haftet dieser dem Werkunternehmer auf Werklohn. Ansprüche des Werkunternehmers gegen die Eigentümergemeinschaft wegen einer ungerechtfertigten Bereicherung bestehen in derartigen Fällen nicht.[6]
"Erforderliche" Maßnahmen
Erfordert ein dringender Fall ein sofortiges Handeln des Verwalters, hat dieser alles Erforderliche zu unternehmen, um die drohende Gefahr abzuwenden. Die Befugnis des Verwalters erstreckt sich allerdings nur auf erforderliche Maßnahmen, d. h. auf solche, die zur Beseitigung einer Gefahrenlage oder zur Verhinderung von Folgeschäden notwendig erscheinen.[7] Zwar kein dringender Fall im engeren Sinn, aber dennoch eine entsprechende Handlungsbefugnis und Verpflichtung besteht auch dann, wenn sich bei Durchführung einer beschlossenen Erhaltungsmaßnahme herausstellt, dass weitergehender Instandsetzungsbedarf besteht und die Durchführung einer Wohnungseigentümerversammlung nicht abgewartet werden kann.[8]
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