OLG München Urteil vom 22.09.2006 - 19 U 2964/06

Verfahrensgang

LG München I (Urteil vom 24.03.2006; Aktenzeichen 20 O 24439/05)

Tenor

I. Auf die Berufung des Beklagten hin wird das Urteil des LG München I vom 24.3.2006 aufgehoben und die Klage abgewiesen.

II. Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits der ersten und zweiten Instanz.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Der Kläger begehrt von dem Beklagten Zahlung wegen unterlassener Durchführung von Schönheitsreparaturen sowie wegen Schäden am Mietobjekt.

Der Kläger vermietete dem Beklagten in München ein Ladengeschäft mit Nebenräumen sowie ein angrenzendes Appartement als Einheit. § 8 Abs. 2 des Formularmietvertrages vom 17.11.1999 über die Streitgegenstand liehen Mieträume lautete wie folgt: "Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen alle 5 Jahre, jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses, fachgerecht auszuführen".

Der Beklagte erklärte die Kündigung des Mietverhältnisses mit den Schreiben vom 4.6. und 21.10.2004. Der Kläger erklärte die Kündigung des Mietverhältnisses mit dem Schreiben vom 27.10.2004.

Der Beklagte verließ das Mietobjekt, ohne Schönheitsreparaturen durchgeführt oder Schäden am Mietobjekt beseitigt zu haben.

Am 23,11.2004 besichtigte der Kläger mit einem Sachverständigen die Mieträume. Hierbei wurden diverse Schäden festgestellt.

Zur Geltendmachung seiner Ansprüche ließ der Kläger am 30.5.2005 einen Mahnbescheidsantrag stellen. Der Mahnbescheid vom 13.6.2005 wurde dem Beklagten am 16.6.2005 zugestellt. Der Beklagte legte gegen den Mahnbescheid form- und fristgerecht Widerspruch ein.

Der Beklagte erhob die Einrede der Verjährung.

Das LG München I hat den Beklagten mit Endurteil vom 24.3.2006 verurteilt, an den Kläger EUR 13,881,72 nebst 10 % Zinsen aus EUR 13.866,38 seit dem 5.2.2005 zu bezahlen. Es hat § 8 Abs. 2 des Mietvertrages als wirksame Vertragsklausel angesehen, weshalb der Beklagte die Durchführung von Schönheitsreparaturen geschuldet habe. Die vom Sachverständigen ermittelten Schäden hat es als zutreffend angenommen. Den Eintritt der Verjährung hat es mit der Begründung verneint, der Beklagte habe nicht nachgewiesen, dass der Kläger die streitgegenständlichen Räumlichkeiten vor dem 30.11.2004 zurückerhalten habe. Ihm sei nicht der Beweis gelungen, dem Kläger die Schlüssel zurückgegeben zu haben. Letzteres wäre jedoch notwendig gewesen.

Der Beklagte hat vortragen lassen dass er die streitgegenständlichen Mieträume bereits weit vor dem 23.11.2004 aufgegeben gehabt habe. Dies sei dem Kläger auch bekannt gewesen.

Er hat beantragen lassen, das von ihm angefochtene landgerichtliche Urteil aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Der Kläger hat die Zurückweisung der Berufung beantragen lassen.

Er hat erwidern lassen, dass er nur mit größten Schwierigkeiten am 23.11.2004 in die Mieträume gelangt sei. Wegen einiger vom Beklagten zurückgelassener Gegenstände sei er am 23.11.2004 nicht von einer Besitzaufgabe durch den Beklagten ausgegangen.

II. Die zulässige Berufung des Beklagten führt zum Erfolg, da ein Anspruch auf Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht bestanden hat und im Übrigen sämtliche Ansprüche des Klägers verjährt sind.

Nach der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des BGH sind Klauseln in Mietverträgen über Wohnraummietverhältnisse, durch die dem Mieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen auferlegt wird, unwirksam, wenn sie starre Fristen enthalten. Eine starre Fristenregelung liegt vor, wenn die Durchführung von Schönheitsreparaturen nach Ablauf eines nach Jahren bemessenen Zeitraums ohne jeden Zusatz verlangt wird. Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters i.S.d. § 9 AGBG a.F. bzw. § 307 BGB wird durch starre Fristen deshalb gesehen, weil der Vermieter, der gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB für die Aufrechterhaltung des vertragsmäßigen Zustands zu sorgen hat, nur dann bei Nichtabwälzung der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen tätig werden muss, wenn solche wegen des Zustands der Mietsache tatsächlich durchzuführen sind (vgl. BGH v. 23.6.2004 - VIII ZR 361/03, MDR 2004, 1290 = BGHReport 2004, 1334 m. Anm. Eisenschmid = NJW 2004, 2586; BGH v. 13.7.2005 - VIII ZR 351/04, BGHReport 2006, 18 = MDR 2006, 257 = NJW 2005, 3416; BGH v. 5.4.2006 - VIII ZR 178/05, BGHReport 2006, 951 = NJW 2006, 1728). Diese Argumentation leuchtet ein, da es in der Tat keinen Sinn macht, den Mieter Schönheitsreparaturen durchzuführen zu lassen, wenn diese wegen des guten Zustands der Mietsache noch nicht notwendig sind. Dies gilt auch für gewerbliche Mietverhältnisse, da die Renovierung eines nicht renovierungsbedürftigen Gewerbemietraums in gleicher Weise sinnlos ist (vgl. hierzu auch: Ahlt in GuT 2005, 50 f.).

Im vorliegenden Fall liegt eine solche unwirksame starre Fristenregelung vor, da hier nach der vorformulierten Schönheitsreparaturklausel alle fünf Jahre, jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses, Schönheitsreparaturen durchgeführt werden sollten. Zusätze wie "in der Regel" oder "sofern erforderl...