OLG München Beschluss vom 08.11.2006 - 34 Wx 045/06

Leitsatz (amtlich)

Die Verjährung von Schadensersatzansprüchen gegen den Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage kann auch durch Allgemeine Geschäftsbedingungen verkürzt werden. Eine Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, in der solche Ansprüche auch bei vorsätzlichem Handeln des Verwalters unabhängig von der Kenntnis der Geschädigten nach drei Jahren verjähren, benachteiligt den Vertragspartner des Verwalters jedoch unangemessen und ist deshalb unwirksam.

Normenkette

AGBG § 9; WEG § 26

Verfahrensgang

LG Nürnberg-Fürth (Beschluss vom 15.02.2006; Aktenzeichen 14 T 7713/05)

AG Fürth (Bayern) (Beschluss vom 10.06.2005; Aktenzeichen 7 UR II 1/05)

Tenor

I. Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller werden der Beschluss des LG Nürnberg-Fürth vom 15.2.2006 und der Beschluss des AG Fürth/B. vom 10.6.2005 aufgehoben.

Das Verfahren wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Amtsgericht Fürth/B. zurückverwiesen.

II. Die Kostenentscheidung bleibt der Endentscheidung vorbehalten.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 33.880 EUR festgesetzt.

Gründe

I. Die Antragsteller sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die vom Antragsgegner zu 1) im Zeitraum vom 1.4.1992 bis 31.3.1997 und von der Antragsgegnerin zu 2) im Zeitraum vom 1.4.1997 bis 24.10.1999 verwaltet wurde.

Die Antragsteller machen Ansprüche auf Schadensersatz wegen Nicht- bzw. Schlechterfüllung der Verwalterverträge geltend, weil die Antragsgegner die jeweils unter Tagesordnungspunkt (TOP) 5 der Eigentümerversammlungen vom 7.10.1993 und 30.7.1997 gefassten Beschlüsse nicht ordnungsgemäß ausgeführt hätten. Danach hätten die Antragsgegner für die Feuchtigkeitsabdichtung in einer bestimmten Wohnung sorgen müssen. Die Schadensersatzansprüche wurden mit einer beim AG am 30.12.2004 eingegangenen und am 12./13.1.2005 zugestellten Antragsschrift geltend gemacht.

Die Antragsgegner berufen sich auf Verjährung.

§ 4 Abs. 2 des für beide Vertragsverhältnisse gleichlautenden Verwaltervertrages (VV) enthält folgende Regelung:

Gegenseitige Ansprüche aus diesem Vertrag verjähren nach drei Jahren von dem Zeitpunkt an, in dem sie entstanden sind, spätestens jedoch drei Jahre nach Beendigung des Vertrages.

Das AG hat mit Beschluss vom 10.6.2005 die Anträge wegen Verjährung abgewiesen. Die dagegen eingelegte sofortige Beschwerde hat das LG mit Beschluss vom 15.2.2006 zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller. In deren Rahmen wurde erklärt, Rechtsbeschwerdeführerin sei die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft.

II. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller ist zulässig und in der Sache auch begründet. Sie führt zur Zurückverweisung an das AG.

1. Ob die vorgenommene Umstellung des Antrags den Regeln über den Parteiwechsel folgt oder als Rubrumsberichtigung in jeder Lage des Verfahrens möglich ist (Nachweise jüngst bei Neumann, WuM 2006, 489 [493]), kann dahinstehen. Ein gewillkürter Parteiwechsel ist in der Rechtsbeschwerdeinstanz nicht zulässig (Hüßtege in Thomas/Putzo, ZPO, 27. Aufl., Vorbem. § 50 Rz. 24). Die hier geltend gemachten Ansprüche dürften wohl der Wohnungseigentümergemeinschaft als teilrechtsfähigem Verband (vgl. BGH v. 2.6.2005 - V ZB 32/05, MDR 2005, 1156 = NotBZ 2005, 327 = BGHReport 2005, 1090 m. Anm. Jennißen = NJW 2005, 2061/2068) zustehen. Gleichwohl sind Ansprüche der einzelnen Wohnungseigentümer im Hinblick darauf, dass die Rechtsbeziehung des Verwalters nunmehr als Vertrag (mit der Eigentümergemeinschaft) zugunsten Dritter (nämlich der einzelnen Wohnungseigentümer) gem. § 328 BGB einzuordnen sein dürfte (vgl. KK-WEG/Abramenko, § 26 Rz. 34b; OLG München v. 14.9.2006 - 34 Wx 49/06), nicht von vornherein ausgeschlossen (vgl. Palandt/Grüneberg, BGB, 65. Aufl., § 328 Rz. 13, 19). Das Amtsgericht wird klären müssen, ob die erklärte Änderung eine bloße Klarstellung im Hinblick auf die neue Rechtsprechung oder einen echten Parteiwechsel beinhaltet. Da die Verjährungsvereinbarung unwirksam ist (s.u.), sind sowohl mögliche Ansprüche der einzelnen Eigentümer als auch solche der Eigentümergemeinschaft nicht verjährt.

2. Das LG hat ausgeführt:

Denkbare vertragliche Ansprüche seien verjährt. Die Verjährungsfrist laut Verwaltervertrag betrage drei Jahre und habe spätestens mit der jeweiligen Beendigung des Verwaltervertrages zu laufen begonnen. Damit seien die Verjährungsfristen am 31.3.2000 bzw. am 24.10.2002 abgelaufen. Der erst am 30.12.2004 eingegangene Antrag habe die Verjährungsfrist nicht mehr unterbrechen können.

Die Schadensersatzansprüche würden von der Regelung des § 4 Abs. 2 VV erfasst. Zwar sei dort nur von gegenseitigen Ansprüchen die Rede, während es sich bei dem geltend gemachten Schadensersatzanspruch um einen einseitigen Anspruch handele. Allerdings sei § 4 Abs. 2 VV so auszulegen, dass eine umfassende Regelung der Verjährung für vertragliche Ansprüche gewollt gewesen sei.

Die vertragliche Vereinbarung verstoße nicht gegen § 9 AGBG, da sie die Antrag...