OLG München Beschluss vom 03.08.2020 - 34 Wx 316/20

Leitsatz (amtlich)

Im Rahmen der Festsetzung des Geschäftswerts im Grundbuchverfahren hat das Grundbuchamt die Berechnungsgrundlagen und den Rechenweg für die Bestimmung des Verkehrswerts eines Grundstücks mitzuteilen.

Normenkette

GNotKG § 46

Tenor

I. Auf die Beschwerde der Beteiligten hin wird der Beschluss des Amtsgerichts Ingolstadt - Grundbuchamt - vom 29. April 2020 aufgehoben.

II. Die Sache wird zur erneuten Prüfung und Entscheidung über den festzusetzenden Geschäftswert an das Amtsgericht Ingolstadt - Grundbuchamt - zurückverwiesen.

Gründe

I. Die Beteiligte wendet sich gegen die Festsetzung des Geschäftswerts in einer Grundbuchsache.

Mit Vertrag vom 11.6.2014 übertrug der X. e.V. im Wege der Ausgliederung sein gesamtes Vermögen, darunter die drei verfahrensgegenständlichen FlSt.e mit den Nrn. (...)/71, (...)/34 und (...)/78, der Beteiligten, einer gemeinnützigen GmbH, die dort ein heilpädagogisches Zentrum betreibt. Am 30.7.2018 wurde die Eintragung des Eigentumsübergangs im Grundbuch beantragt. Der Vollzug erfolgte am 7.11.2019. Der Festsetzung der Grunderwerbsteuer legte das Finanzamt einen Gesamtwert von 4.084.500,- EUR zugrunde. Am FlSt. (...)/34 ist eine Auflassungsvormerkung zur Sicherung eines Wiederkaufsrechts der Stadt X. eingetragen sowie an sämtlichen FlSt.en jeweils Grundschulden in unterschiedlicher Höhe; der Gesamtbetrag beläuft sich auf über 13 Mio. EUR. In die Einbringungs-/Spaltungsbilanz zum 31.12.2013 sind die Grundstücke mit einem Buchwert von 813.250,53 EUR und die Gebäude samt Außenanlagen mit einem Buchwert von 881.614,94 EUR eingestellt. Der Großteil der Gebäude wurde 1997 fertiggestellt. Ihr Brandversicherungswert 1914 beläuft sich auf 983.500,- DM. 2015 erwarb die Beteiligte von der Stadt X. ein weiteres, angrenzendes Grundstück, auf dem sich eine Kinderkrippe befindet, zu einem Preis von 75,- EUR/qm. Für die benachbarten Wohngebiete war zum 31.12.2016 ein Bodenrichtwert von 850,- EUR/qm festgesetzt.

Die Landesjustizkasse hat der Kostenrechnung vom 11.11.2019 für die Eigentumsumschreibung und die Katasterfortführung einen Geschäftswert von 11.914.840,- EUR zugrunde gelegt. Hiergegen hat die Beteiligte mit Schriftsatz vom 3.12.2019 Erinnerung erhoben.

Der Bezirksrevisor hat daraufhin am 4.3.2020 beantragt, den Geschäftswert auf 18.112.337,20 EUR festzusetzen. Der Bodenrichtwert in der unmittelbaren Umgebung des gegenständlichen Grundbesitzes betrage 850,- EUR/qm. Ausgehend von einem stets gebotenen Sicherheitsabschlag von 25 % und einem weiteren Abschlag von 20 % wegen der eingeschränkten Verkehrsfähigkeit errechne sich ein reiner Bodenwert von 8.588.910,- EUR. Der Gebäudewert sei auf der Grundlage des Brandversicherungswerts unter Berücksichtigung eines allgemeinen Abschlags von 20 % und eines weiteren Abschlags von 20 % aufgrund der Tatsache, dass es sich um eine Schule handle, bei Annahme eines Baujahrs 2006 mit 9.523.427,20 EUR anzusetzen.

Das Grundbuchamt hat mit Beschluss vom 10.3.2020 das Verfahren zur Festsetzung des Geschäftswerts eingeleitet. Auf die Stellungnahme der Beteiligten vom 9.4.2020 hin, mit der u.a. die fehlende Nachvollziehbarkeit der Berechnung des Gebäudewerts gerügt wurde, hat der Bezirksrevisor sodann am 20.4.2020 erklärt, es sei ein Gesamtgeschäftswert von 16.880.208,40 EUR anzunehmen. Nunmehr ausgehend von einem Baujahr 1997 ergebe sich auf der Grundlage des Brandversicherungswerts einschließlich des generellen Sicherheitsabschlags ein Gebäudewert von 10.364.123,- EUR. Hiervon sei ein weiterer besonderer Abschlag von 20 % vorzunehmen. Etwaigen Abnutzungen sei durch die Anwendung der pauschalierten Abschläge bereits Rechnung getragen.

Mit Beschluss vom 29.4.2020 hat das Grundbuchamt unter Bezugnahme auf die Stellungnahmen des Bezirksrevisors den Geschäftswert auf 16.880.208,40 EUR festgesetzt.

Hiergegen hat die Beteiligte mit Anwaltsschriftsatz vom 28.5.2020 Beschwerde eingelegt mit dem Antrag, den Geschäftswert auf 4.084.500,- EUR herabzusetzen. Sie verweist auf die Buchwerte. Der nach § 46 Abs. 1 GNotKG zu treffenden Ermessensentscheidung habe der Gesetzgeber Grenzen gesetzt und Kriterien für die Bestimmung des Verkehrswerts vorgegeben. Die Nichtberücksichtigung von für Zwecke der Steuererhebung festgesetzten Werten lasse sich nicht begründen. Würde man den Preis für den Kauf des angrenzenden Grundstücks 2015 zugrunde legen, würde sich ein noch deutlich geringerer Wert ergeben. Der Abschlag von 20 % wegen eingeschränkter Verkehrsfähigkeit sei offensichtlich zu niedrig. Der Bezirksrevisor habe seine Berechnungsgrundlagen nicht nachvollziehbar angegeben.

Das Grundbuchamt hat mit Beschluss vom 15.7.2020 nicht abgeholfen.

II. Die zulässige Beschwerde hat auch in der Sache zumindest vorläufig Erfolg.

1. Gemäß §§ 83 Abs. 1 Sätze 1 und 3 bis 5, 81 Abs. 5 Sätze 1, 2 und 4 GNotKG, § 10 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 FamFG ist die Beschwerde der Beteiligten gegen die Geschäftswertfestsetzung nach § 79 GNotKG zulässig eingelegt. Über sie entscheidet gemäß § 83 Abs. 1 Satz 5 GNotKG i.V...