OLG München Beschluss vom 26.04.2017 - 34 Wx 72/17

Leitsatz (amtlich)

1. Angaben der Beteiligten zum Wert des übertragenen Grundstücks sind regelmäßig ein geeignetes Kriterium der Bewertung des Geschäftswerts, wenn nicht Anhaltspunkte vorliegen, dass die Angaben unrichtig oder unzuverlässig sind. Dies kann schon dann gegeben sein, wenn die Beteiligten selbst gegen die Geschäftswertfestsetzung des AG geltend machen, dass die vom Urkundsnotar mitgeteilten Werte nicht zutreffend angegeben seien.

2. Das Verbot einer reformatio in peius gilt im Beschwerdeverfahren gegen die Festsetzung eines Geschäftswertes nicht.

Normenkette

GNotKG § 46

Verfahrensgang

AG München - Grundbuchamt (Beschluss vom 20.12.2016)

Tenor

I. Die Beschwerde der Beteiligten zu 2 bis 4 gegen die Geschäftswertfestsetzung des AG München - Grundbuchamt - vom 20.12.2016 wird zurückgewiesen.

II. Der im Beschluss des AG München - Grundbuchamt - am 20.12.2016 festgesetzte Geschäftswert für die Eintragung der Auflassung im Grundbuch hinsichtlich des Anwesens XXX XX (Flurnummer XXX/XX) am 14.1.2014 wird abgeändert und auf 1.418.175,60 EUR festgesetzt.

Gründe

I. Gemäß notariellem Vertrag vom 4.5.2016 übertrug der Beteiligte zu 1 auf die Beteiligten zu 2 bis 4 Miteigentumsanteile an zwei zwischen einer Bahnlinie und einer Straße hin gelegenen Grundstücken bestehend jeweils aus Gebäude- und Freifläche - jeweils unter Nießbrauchsvorbehalt für sich und aufschiebend bedingt auf seinen Todesfall für seine Ehefrau - wie folgt: An Grundstück Fl. Nr. XXX/XX, das an der Bahnlinie liegt, erhielt seine Ehefrau (Beteiligte zu 2) einen Miteigentumsanteil von 65 % und sein Sohn (Beteiligter zu 3) von 35 %, an dem benachbarten, zur Straße hin gelegenen Grundstück Fl. Nr. XXX/XX übertrug er an seine Ehefrau 40 % und an seine Tochter (Beteiligte zu 4) 35 %. Zur Sicherung des weiter vereinbarten Rückübertragungsanspruchs bewilligt wurde ferner die Eintragung einer auf den Tod des jeweils Berechtigten auflösend bedingte Vormerkung. Der Grundbuchvollzug fand am 8.6.2016 statt.

Die an die Beteiligten zu 2 bis 4 gesandten Kostenansätze der Kostenbeamtin B. vom 8.6.2016 bewerten das Grundstück Fl. Nr. XXX/XX mit 2.000.000 EUR, das zweite Grundstück mit 956.250 EUR, jeweils unter Berücksichtigung der vom Notar mitgeteilten Werte. In einem vom Beteiligten zu 1 auch namens seiner Ehefrau und Kinder eingereichten Schreiben vom 22.6.2016 wandte er sich - soweit hier noch maßgeblich - gegen die Kostenrechnung, da der Wert der Grundstücke vom Notar zu hoch bemessen sei.

Gegen die Zurückweisung der Kostenerinnerung mit Beschluss des AG vom 27.9.2016 richtet sich das Schreiben des Beteiligten zu 1 für die Beteiligten zu 2 bis 4 vom 5.10.2016, da der angesetzte Bodenpreis den Wert "des Grundstücks" wesentlich übersteige. "Das Grundstück" sei nahezu unverkäuflich, da es direkt an der Bahnstrecke im Anschluss an den Bahnhof liege. Die Bahn wolle den Bahnhof erweitern, wofür Grundstücksabtretungen nötig seien. Nach eingehender Prüfung der Unterlagen komme die Steuerberaterin zu dem Ergebnis, dass der "Wert des letzten Verkaufs mit 750 EUR angesetzt" sei. Dieser Ansatz sei zutreffend und werde auch vom Notar nunmehr entsprechend zugrunde gelegt.

In dem daraufhin eingeleiteten Geschäftswertfestsetzungsverfahren hat das AG - Grundbuchamt - durch die Kostenbeamtin H. nach Anhörung des Bezirksrevisors (Beteiligter zu 5) am 20.12.2017 den Geschäftswert für Grundstück 1 auf 2.000.000 EUR und für Grundstück 2 auf 956.250 EUR festgesetzt. Zur Begründung hat sie sich der Stellungnahme des Beteiligten zu 5 angeschlossen, wonach der Wert nach Bodenrichtwert und Brandversicherungswert zu bestimmen sei. Die Berechnung berücksichtigt einen Sicherheitsabschlag von 25 % und daher einem Bodenrichtwert von 1.200 EUR/m² (Bodenwert damit: 1.708.800 EUR) sowie den Gebäudewert, der anhand der vorgelegten Brandversicherungsurkunde unter Berücksichtigung der baualtersbedingten Wertminderung sowie eines Sicherheitsabschlag von 20 % mit 444.883,20 EUR bemessen ist. Der Wert des Grundstücks 2 wurde wiederum unter Zugrundelegung der entsprechenden Werte errechnet aus einem Bodenwert von 1.707.600 EUR (1423 m² × 1.200 EUR/m²) und einem nach dem Brandversicherungswert berechneten Gebäudewert von 183.300,80 EUR, wobei entsprechende Abschläge berücksichtigt wurden. In Anbetracht des übertragenen Anteils von 75 % am Grundbesitz ergebe sich der angesetzte Geschäftswert mit 1.418.17560 EUR. In Anbetracht der Angaben der Urkundsbeteiligten sei daher der Betrag von 956.250,00 EUR zugrundezulegen.

Hiergegen richtet sich die Beschwerde des Beteiligten zu 1 namens der Beteiligten zu 2 bis 4. Es seien die in den vorgelegten Schenkungssteuerbescheiden enthaltenen Werte anzusetzen, die einen geringeren Wert der Grundstücke auswiesen.

Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen. Der Vertreter der Staatskasse verweist auf den Vorrang der Wertermittlung nach § 46 Abs. 2 Nr. 3 GNotKG.

II. Die zulässige Geschäftswertbeschwerde hat keinen Erfolg; vielmehr ist für eines der betroffenen Grun...