OLG München Beschluss vom 02.12.2020 - 34 Wx 447/20

Leitsatz (amtlich)

Bei der Geschäftswertfestsetzung erhöht der nach den prognostizierten Baukosten anzunehmende Wert der künftigen Bauwerke in der Regel nicht den Wert eines Vorkaufsrechts am Erbbaurecht (Bestätigung von Senat vom 31.10.2018, 34 Wx 448/17 Kost).

Normenkette

GNotKG § 49 Abs. 2, § 51 Abs. 1

Tenor

1. Auf die Beschwerde der Beteiligten wird der Beschluss des Amtsgerichts Augsburg - Grundbuchamt - vom 16. Oktober 2020 dahin abgeändert, dass der Geschäftswert für die Eintragung des Vorkaufsrechts am Erbbaurecht auf 1.200.000,- EUR festgesetzt wird.

Gründe

I. Der Beteiligte wendet sich gegen die Geschäftswertfestsetzung anlässlich der Bestellung u.a. eines Vorkaufsrechts an einem Erbbaurecht.

Mit notariellem Vertrag vom 18.4.2018 bestellte X.X. der Beteiligten ein Erbbaurecht an einem in seinem Eigentum stehenden Grundstück. Als Inhalt des Erbbaurechts wurde u.a. vereinbart, dass die Beteiligte, die einen ambulanten Pflegedienst mit Büro- und Geschäftsräumen, einer Tagespflegeeinrichtung, einer Kindertagesstätte und Werkmietwohnungen betrieb, berechtigt sei, auf dem gesamten Grundstück im Rahmen des Geschäftszwecks Gebäude zu errichten. Der Erbbauzins sollte 120.000,- EUR jährlich betragen. Zudem räumte die Beteiligte dem jeweiligen Eigentümer des Grundstücks ein Vorkaufsrecht am Erbbaurecht ein, das am 5.2.2019 eingetragen wurde. Die Parteien gingen dabei von einem Grundstückswert von 3.000.000,- EUR und voraussichtlichen Baukosten von 1.000.000,- EUR aus. Mit notariellem Vertrag vom 18.7.2019 wurde das Erbbaurecht mit Wirkung ex tunc wieder aufgehoben.

Der Kostenrechnung vom 5.2.2019 lagen Werte von 2.400.000,- EUR für das Erbbaurecht und 227.232,- EUR für das Vorkaufsrecht an diesem zugrunde, der korrigierten Kostenrechnung vom 19.8.2019 Werte von 3.400.000,- EUR bzw. 1.700.000,- EUR.

Auf die Erinnerung der Beteiligten gegen den Kostenansatz in der letztgenannten Rechnung hat das Grundbuchamt nach Einholung von Stellungnahmen der Beteiligten und des Bezirksrevisors mit Beschluss vom 16.10.2020 den Geschäftswert für die Eintragung des Erbbaurechts auf 2.400.000,- EUR und für die Eintragung des Vorkaufsrechts an diesem auf 1.700.000,- EUR festgesetzt. Maßgeblich sei gemäß § 59 GNotKG der Zeitpunkt der Antragstellung; später eintretende Umstände wie die Aufhebung des Erbbaurechts seien ohne Bedeutung. Der Wert des Erbbaurechts bestimme sich nach § 43 GNotKG und betrage den zwanzigfachen Jahreswert des Erbbauzinses von 120.000,- EUR. Bei der Bestimmung des Werts des Vorkaufsrechts sei nach der Entscheidung des Senats vom 31.10.2018 der grundsätzlich nicht zu berücksichtigende Wert eines künftig zu errichtenden Gebäudes über § 51 Abs. 3 GNotKG doch in Ansatz zu bringen.

Gegen diesen Beschluss hat die Beteiligte mit Telefax vom 24.10.2020 Beschwerde eingelegt. Diese richte sich insbesondere gegen die Nichtbeachtung der zitierten Entscheidung des Senats sowie der Aufhebung des Erbbaurechts mit Wirkung ex tunc. Es sei widersprüchlich, dass ein nicht errichtetes Gebäude grundsätzlich nicht zu berücksichtigen sei, dann aber doch über § 51 Abs. 3 GNotKG, zumal gerade angesichts der vorliegenden besonderen Fallkonstellation durchaus ein Abweichen von dieser Norm gerechtfertigt sei.

Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen.

II. Die zulässige Beschwerde ist begründet.

1. Die Beschwerde gegen die Geschäftswertfestsetzung nach § 79 GNotKG ist gemäß § 83 Abs. 1 Satz 1 GNotKG statthaft und auch im Übrigen nach §§ 83 Abs. 1 Sätze 3 bis 5, 81 Abs. 5 Sätze 1, 2 und 4 GNotKG zulässig eingelegt.

2. Die Beschwerde hat auch in der Sache Erfolg.

a) Die Auslegung analog § 133 BGB ergibt, dass mit ihr nur die Geschäftswertfestsetzung hinsichtlich der Eintragung des Vorkaufsrechts am Erbbaurecht angegriffen werden sollte. Denn für die Eintragung des Erbbaurechts war bereits in der ursprünglichen Rechnung vom 5.2.2019 der auch nun wieder bestimmte Wert von 2.400.000,- EUR angesetzt gewesen. Erinnerung hatte die Beteiligte aber erst erhoben, als in der Rechnung vom 19.8.2019 sowohl dieser Wert als auch derjenige des Vorkaufsrechts angehoben worden waren. Die Beschwerdebegründung bezieht sich augenscheinlich ebenso nur auf die Berücksichtigung einer künftigen Bebauung bei der Bestimmung des Werts des Vorkaufsrechts.

b) In diesem Umfang ist das Rechtsmittel begründet.

Gemäß § 51 Abs. 1 Satz 1 GNotKG ist der Wert eines Ankaufs- oder eines sonstigen Erwerbs- oder Veräußerungsrechts der Wert des Gegenstands, auf den sich das Recht bezieht; gemäß Satz 2 der Vorschrift beträgt der Wert eines Vorkaufs- oder Wiederkaufsrechts die Hälfte des Werts nach Satz 1.

aa) Der Wert eines Erbbaurechts beläuft sich gemäß § 49 Abs. 2 GNotKG auf 80 % der Summe aus den Werten des belasteten Grundstücks und der darauf errichteten Bauwerke. Insoweit unberücksichtigt bleibt, wie der Senat bereits in der sowohl vom Grundbuchamt als auch von der Beteiligten zitierten Entscheidung (Senat vom 31.10.2018, 34 Wx 448/17 Kost = ZfIR 2019, 92) festgestellt hat, d...