OLG Köln Beschluss vom 17.06.2002 - 16 Wx 73/02

Verfahrensgang

LG Köln (Aktenzeichen 29 T 225/01)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde gegen den Beschluss der 29. Zivilkammer des LG Köln vom 4.3.2002 – 29 T 225/01 – wird zurückgewiesen.

Die Antragsgegner haben die Gerichtskosten zu tragen.

Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.

Geschäftswert für das Verfahren der Rechtsbeschwerde: 9.807,66 Euro.

Gründe

Das gem. §§ 45, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG, §§ 22, 29 FGG zulässige Rechtsmittel hat in der Sache keinen Erfolg. Das LG hat rechtsfehlerfrei (§§ 27 Abs. 1 FGG, 550 ZPO) festgestellt, dass der angegriffene Beschluss zu TOP 2 der Eigentümerversammlung vom 7.8.2000, der die Jahresabrechnung 1999 zum Gegenstand hat, ungültig ist, da die Jahresabrechnung hinsichtlich der Warmwasser- und Heizkosten nicht den Regelungen der Teilungserklärung und den ergänzend zur Anwendung kommenden gesetzlichen Vorschriften des § 16 Abs. 2 und 1 WEG entspricht.

Zu Recht und mit zutreffender Begründung ist das LG davon ausgegangen, dass die Jahresabrechnung 1999 in ihrer derzeitigen Form nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, da die Abrechnung der Heißwasser- und Heizungskosten nach Miteigentumsanteilen hätte erfolgen müssen, was nicht der Fall ist. Der diese ordnungswidrige Abrechnung bestätigende Beschluss der Eigentümerversammlung wurde innerhalb der Monatsfrist angefochten, so dass der Beschluss für ungültig zu erklären war, § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG.

Maßgeblich für die Beurteilung des hier angegriffenen Teils der Jahresabrechnung 1999 ist die Regelung in Teil II § 12 Abs. 3 der Teilungserklärung (TE). Danach werden die Heißwasserkosten und die Heizungskosten „nach Verbrauchs-messersystem (Brunata)” umgelegt.

Die tatsächlich erfolgte Abrechnung für 1999 hat diese Vorgaben nicht eingehalten.

Eine Kostenverteilung nach Verbrauch lässt sich schon nach den tatsächlichen Gegebenheiten nicht durchführen. Unstreitig sind nämlich die Heizkörper im dazugehörigen Schwimmbad nicht mit Verbrauchsmessröhrchen ausgestattet, so dass – so die langjährige Abrechnungspraxis – für diese Heizkörper pauschal 4 % der Heizkosten vorab in Abzug gebracht wurden. Dass die angenommen 4 % annähernd dem tatsächlichen Verbrauch entsprechen, wird weder von den Antragsgegnern vorgetragen, noch ist dies sonst ersichtlich. Lässt sich aber die in der TE vorgesehene Kostenverteilung nicht durchführen, so ist – wie das LG zutreffend ausgeführt hat – für die Regelungslücke auf die gesetzliche Regelung zurückzugreifen, mithin auf § 16 Abs. 2, 1 WEG. Hingegen kann die in § 12 Abs. 2 TE enthaltenen Öffnungsklausel (Beschluss mit 2/3-Mehrheit über einen anderen Kostenverteilungsschlüssel) nicht angewandt werden. Nach der Systematik der hier vorliegenden TE unterliegen die in Abs. 3 geregelten Kosten als Ausnahmefall einer Sonderregelung, eben der Umlegung nach einem Verbrauchsmesssystem. Die in Abs. 2 vorgesehene Möglichkeit, mit 2/3-Mehrheit eine abweichende Kostenregelung zu beschließen, soll erkennbar nur die in Abs. 2 erfassten Kosten betreffen.

Abgesehen davon bestehen nach dem bisherigen Vorbringen der Beteiligten keine Anhaltspunkte für einen früheren Eigentümerbeschluss, der eine Änderung der Kostenverteilung nach § 12 Abs. 3 TE vorsieht.

Die bestehende Lücke nach § 12 Abs. 3 TE kann auch nicht nach den Grundsätzen der Heizkostenverordnung ausgefüllt werden, die im Übrigen auch eine Umlegung nach Verbrauch i.V.m. einer Aufteilung nach Wohnfläche vorsehen. Denn die Regelungen der HeizkostenVO gelten nicht unmittelbar für die Kostenverteilung, sondern müssen von den Wohnungseigentümern erst durch Vereinbarung oder – falls eine Öffnungsklausel existiert – durch entsprechenden Beschluss übernommen werden (vgl. BayObLG NZM 1999, 909). Das ist hier nicht der Fall.

Dass die Entfernung einiger Heizkörper auf die Heizkostenabrechnung Einfluss hat, ist nicht ersichtlich. Hierzu verweist der Senat auf die zutreffenden Ausführungen des LG, die er sich zu eigen macht (Beschl. v. 4.3.2002 – 29 T 225/01, S. 4).

Die Abrechnung des Warmwassers entspricht ebenfalls nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Auch hier sind zum einen – soweit ersichtlich – Kosten des Schwimmbades mitenthalten, für das keinerlei Meßgeräte eingebaut sind. Zum anderen wird diese Position lediglich nach Personenzahlen abgerechnet, ohne dass der tatsächliche Verbrauch, wie es die TE vorsieht, ermittelt wird, da für den Warmwasserverbrauch keine Meßgeräte eingebaut sind. Da die TE auch für diesen Fall der fehlenden Verbrauchserfassungsgeräte keine Regelung vorsieht, ist diese Lücke ebenfalls durch die gesetzlichen Vorschriften zu füllen.

Damit müssen sowohl die Heiz –, wie die Warmwasserkosten für 1999 mangels anderweitiger Abrechnungsmöglichkeiten nach Miteigentumsanteilen abgerechnet werden, § 16 Abs. 2, Abs. 1 WEG.

Dieses Ergebnis bedeutet für die Beteiligten keine unzumutbare Härte, die unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben ausnahmsweise zur Folge hätte, dass die alte Abrechnung bestehen bleiben könnte und lediglich für die Zukunft eine Neure...