OLG Köln Beschluss vom 09.02.2006 - 2 Wx 5/06

Leitsatz (amtlich)

Ist für die Veräußerung eines Wohnungseigentumsrechts die Zustimmung des Wohnungseigentumsverwalters erforderlich, so genügt hierfür - wegen der Bindung des Verwalteramtes an die Person des Verwalters - im Rahmen des Eigentumsumschreibungsverfahrens vor dem Grundbuchamt die Vorlage einer Zustimmungserklärung des Gesamtrechtsnachfolgers eines von der Eigentümergemeinschaft bestellten Verwalters nicht (Festhaltung an OLG Köln, Beschl. v. 24.9.2003 - 2 Wx 28/03, OLGReport Köln 2004, 49).

Normenkette

WEG § 26 Abs. 1; GBO § 29

Verfahrensgang

LG Bonn (Beschluss vom 03.01.2006; Aktenzeichen 6 T 357/05)

AG Bonn (Aktenzeichen Godesberg 2332)

Tenor

Die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1) bis 3) vom 10.1.2006 gegen den Beschluss der 4. Zivilkammer des LG Bonn vom 3.1.2006 - 6 T 357/05 - wird zurückgewiesen.

Gründe

1. Die gem. den §§ 78 S. 1, 80 Abs. 1 GBO zulässige weitere Beschwerde ist nicht begründet. Die angefochtene Entscheidung des LG beruht nicht auf einer Verletzung des Rechts (§§ 78 S. 2 GBO, 546 ZPO). Vielmehr ist das LG ohne Rechtsfehler zu dem Ergebnis gelangt, dass die für die beantragte Eigentumsumschreibung notwendige Zustimmung des Verwalters von den Antragstellern nicht in der gehörigen Form nachgewiesen worden ist. Die von ihnen vorgelegte Zustimmung der Firma N.T. GmbH vom 10.6.2005 genügt insoweit nicht, weil nicht feststeht, dass diese Gesellschaft derzeit tatsächlich Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft ist. Da die Wohnungseigentümergemeinschaft nach den rechtsfehlerfrei getroffenen und auch von den Beteiligten nicht angegriffenen Feststellungen des LG in der Wohnungseigentümerversammlung vom 7.6.2000 die Firma M. Hausverwaltungen GmbH zur Verwalterin bestellt hatte, wäre dem Zustimmungserfordernis nur dann hinreichend Rechnung getragen, wenn das Verwalteramt auf die die Zustimmung erklärende Firma N.T. GmbH übergegangen wäre oder aber die Wohnungseigentümergemeinschaft nunmehr diese Gesellschaft zur Verwalterin bestellt hätte. Beides hat das LG zutreffend verneint.

a) Entgegen des von der Antragstellern in der weiteren Beschwerde erhobenen Einwandes hat sich das LG bei der Frage, unter welchen Voraussetzungen von einem Übergang des Verwalteramtes ausgegangen werden kann, zu Recht an der Entscheidung des Senats vom 24.9.2003 (OLG Köln v. 24.9.2003 - 2 Wx 28/03, OLGReport Köln 2004, 49) orientiert.

aa) Auch wenn der dieser Entscheidung zugrundeliegende Sachverhalt mit dem vorstehend zu beurteilenden nicht identisch ist, beanspruchen die dort niedergelegten Grundsätze auch vorliegend Anwendung. Wörtlich heißt es in dieser Entscheidung, an der der Senat festhält, u.a. wie folgt:

"Es kommt daher maßgeblich darauf an, ob mit der Übertragung von Gesellschaftsanteilen bzw. einer Umstrukturierung eine Rechtsformveränderung verbunden ist oder ob die handels- und gesellschaftsrechtliche Identität der Verwaltungsgesellschaft bestehen bleibt (vgl. in diesem Sinne auch Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl. 2003, § 26 Rz. 77). Wenn infolge der Anteilsübertragung der Verwalter eine andere Rechtspersönlichkeit wäre, muss der Übergang der Verwalterstellung im Interesse der Wohnungseigentümer ausscheiden."

Demgegenüber hat der Senat einen Rechtssatz des Inhalts, dass eine derartige Identität gegeben sei, "wenn die gleiche wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Gesellschaften gegeben sei und den Wohnungseigentümern die jetzige GmbH als Verwalter zugemutet werden könne" - so die Auffassung der Antragsteller in der Erstbeschwerde vom 29.11.2005 - nicht aufgestellt. Diese Gesichtspunkte wurden in der zitierten Entscheidung nur als ergänzende Überlegungen dafür angeführt, warum es interessengerecht ist, auf die handels- und gesellschaftsrechtliche Identität der Verwaltungsgesellschaften abzustellen. Dies darf jedoch nicht dahingehend missverstanden werden, dass nunmehr die ergänzenden Überlegungen bereits hinreichende Bedingungen für die Bejahung des Übergangs des Verwalteramtes darstellen. Vielmehr ist das Interesse der Wohnungseigentümergemeinschaft daran, nicht einen Verwalter "aufgedrängt" zu bekommen, bereits als solches schutzwürdig, wie auch das LG in der angegriffenen Entscheidung zutreffend dargelegt hat. Eine hiermit verbundene Einschränkung der Wirkungen einer Gesamtrechtsfolge ist gem. § 26 Abs. 1 WEG gerechtfertigt. Nach dieser Bestimmung müssen über die Bestellung und Abberufung des Verwalters die Wohnungseigentümer beschließen. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der von den Antragstellern zitierten Entscheidung des OLG Düsseldorf vom 28.5.1990 (OLG Düsseldorf v. 28.5.1990 - 3 Wx 159/90, MDR 1990, 925 = NJW-RR 1990, 1299). Hiernach soll das Interesse der Wohnungseigentümer, sich keine andere Person als Verwalter aufdrängen zu lassen, wegen des dem persönlich haftenden Gesellschafters einer Kommanditgesellschaft entgegengebrachten Vertrauens besonders schutzbedürftig sein, wenn die KG ihre sämtlichen Gesellschafteranteile auf eine GmbH überträgt. Das OLG Düsseldorf hat jedoch ...