OLG Köln Beschluss vom 24.09.2003 - 2 Wx 28/03

Entscheidungsstichwort (Thema)

Bindung des Verwalteramts einer Wohnungseigentümergemeinschaft an die Person des Verwalters

Leitsatz (amtlich)

Das Verwalteramt einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist an die Person des Verwalters gebunden. Ob der Wohnungseigentumsverwalter eine natürliche oder juristische Person ist, spielt hierfür keine Rolle. Wenn deshalb infolge einer Anteilsübertragung der Verwalter eine andere Rechtspersönlichkeit wäre, scheidet ein Übergang der Verwalterstellung im Interesse der Wohnungseigentümer aus.

Verfahrensgang

LG Bonn (Beschluss vom 31.07.2003; Aktenzeichen 4 T 356/03)

Tenor

1. Die weitere Beschwerde des Beteiligten zu 3) vom 7.8.2003 gegen den Beschluss der 4. Zivilkammer des LG Bonn vom 31.7.2003 – 4 T 356/03 – wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die Beschwerde des Beteiligten zu 3) vom 18.7.2003 gegen die Zwischenverfügungen des Rechtspflegers des AG (Grundbuchamtes) Bonn vom 2.6.2003 sowie 4.7.2003 – F. – als unzulässig verworfen wird.

2. Auf die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1) und 2) vom 7.8.2003 wird der Beschluss der 4. Zivilkammer des LG Bonn vom 31.7.2003 – 4 T 356/03 – aufgehoben, soweit ihre Beschwerde vom 18.7.2003 gegen die Zwischenverfügungen des Rechtspflegers des AG (Grundbuchamtes) Bonn vom 2.6.2003 sowie 4.7.2003 – F. – zurückgewiesen worden ist. Insoweit wird die Sache zur erneuten Entscheidung über die Beschwerde der Beteiligten zu 1) und 2) an die 4. Zivilkammer des LG Bonn zurückverwiesen.

3. Der Geschäftswert des Verfahrens der weiteren Beschwerde wird, soweit das Rechtsmittel des Beteiligten zu 3) zurückgewiesen worden ist, auf 1.000 Euro festgesetzt.

Gründe

I. Die Beteiligte zu 1) ist eingetragene Eigentümerin des im Rubrum näher bezeichneten Teileigentums. Nach den Feststellungen des LG ist „nach dem Grundbuchinhalt” zur „Veräußerung die Genehmigung des Verwalters der Eigentümergemeinschaft erforderlich”. Wörtlich heißt es im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs u.a. wie folgt:

„Veräußerungsbeschränkung: Zustimmung durch Verwalter.

Ausnahmen: Erstveräußerung durch den derzeitigen Eigentümer, …

Im Übrigen wird wegen des Gegenstandes und des Inhalts des Sondereigentums auf die Eintragungsbewilligung vom 16.4.1986 Bezug genommen.”

In der Ersten Abteilung des Grundbuchs ist die Beteiligte zu 1) unter der laufenden Nummer 1 als Eigentümerin eingetragen und als Grundlage der Eintragung die Bildung von Wohnungs- und Teileigentum gem. § 3 WEG verzeichnet.

Durch notariellen Vertrag vom 12.5.2003 (UR-Nr. …/2003 PK des Notars Dr. A. in Bonn) übertrug die Beteiligte zu 1) ihr oben bezeichnetes Teileigentum auf den Beteiligten zu 2). In dem Vertrag ist darüber hinaus u.a. eine Verpflichtung des Beteiligten zu 2) „und seiner Erben” ggü. der Beteiligten zu 1) enthalten, den übertragenen Grundbesitz nach seinem Tode an den gemeinsamen Sohn, den Beteiligten zu 3), unter dem Vorbehalt des lebenslänglichen Nießbrauchs für die Beteiligte zu 1) zu übereignen. Neben der Beteiligten zu 1) soll auch der Beteiligte zu 3) aus der Vereinbarung unmittelbar das Recht erwerben, die Übereignung von dem oder den Erben des Beteiligten zu 2) zu verlangen. Mit Schriftsatz vom 19.5.2003 hat der beurkundende Notar unter anderem die Eigentumsumschreibung auf den Beteiligten zu 2) beantragt. Dem Antrag war eine „Verwaltergenehmigung” vom 15.5.2003 beigefügt. Hiernach stimmt der Verwalter – die S. Immobilien Treuhand GmbH – der hier in Rede stehenden Veräußerung zu. Ausweislich des dem Schriftsatz vom 19.5.2003 gleichfalls beigefügten Protokolls der Eigentümerversammlung „B.-str. …” vom 21.10.1999 wurde durch einstimmigen Beschluss für die Zeit vom 1.1.2000 bis 31.12.2004 „die S. GmbH” zum Verwalter gem. § 26 WEG bestellt. Im Zeitpunkt der Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft existierte eine Firma S. Gesellschaft für Projektentwicklung und Vermögensanlagen mbH, die durch Gesellschafterbeschluss vom 13.12.1999 in S. Projektentwicklung und Immobilienmanagement GmbH umbenannt worden ist (HRB … AG Bonn). Durch notariellen Vertrag vom 9.8.2001 (UR-Nr. …/2001 KO des Notars Dr. A. in Bonn) übertrug die zuletzt genannte Gesellschaft den Teilbetrieb „Zwischenvermietung und WEG-Verwaltung” im Wege der Ausgliederung gem. § 123 Abs. 3 Nr. 1 UmwG auf die Firma S. Immobilien Treuhand GmbH gegen Gewährung von Anteilen an der aufnehmenden Gesellschaft. Die S. Immobilien Treuhand GmbH war am 27.7.2000 vertraglich gegründet und am 3.5.2001 in das Handelsregister eingetragen worden (HRB … AG Bonn). Die Abspaltung wurde am 27.9.2001 in die Handelsregister beider Gesellschaften eingetragen.

Mit Verfügung vom 2.6.2003 hat das Grundbuchamt Bonn den Notar darauf hingewiesen, dass die Verwaltergenehmigung von der S. Immobilien Treuhand GmbH erklärt worden sei, zur Verwaltung jedoch die S. Projektentwicklung und Immobilienmanagement GmbH bestellt worden sei und gab ihm die Einreichung einer Verwaltergenehmigung der zuletzt genannten Gesellschaft auf. Dem Notar wurde gem. § 18 GBO eine Frist von einem Monat g...