OLG Karlsruhe Urteil vom 08.08.2003 - 15 U 41/02

Entscheidungsstichwort (Thema)

Keine Identität zwischen zustande gekommenem und beabsichtigtem Hauptvertrag bei Erwerb von Wohnungseigentum statt Alleineigentum

Leitsatz (amtlich)

1. Erwirbt der Maklerkunde Wohnungseigentum statt Alleineigentum (an einer Doppelhaushälfte), so fehlt es für einen Honoraranspruch des Maklers in der Regel an der erforderlichen Identität zwischen dem zustande gekommenen und dem beabsichtigten Kaufvertrag.

2. Die Klausel „Dieser Kaufvertrag wurde vermittelt durch …” in einem notariellen Kaufvertrag enthält lediglich eine Tatsachenbestätigung und begründet keine selbständige Verpflichtung (des Käufers oder Verkäufers) zur Zahlung des Honorars an den am Kaufvertrag nicht beteiligten Makler.

Verfahrensgang

LG Karlsruhe (Urteil vom 25.06.2002; Aktenzeichen 4 O 26/02)

Tenor

1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des LG Karlsruhe vom 25.6.2002 – 4 O 26/02 – im Kostenpunkt aufgehoben und im Übrigen wie folgt abgeändert:

Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten beider Rechtszüge.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Die Klägerin ist Immobilienmaklerin. In einem Zeitungsinserat im Sommer 2001 bot sie eine „Einfamilien-Doppelhaushälfte mit Garten und Garage” zum Verkauf an. Die Beklagte interessierte sich für dieses Angebot und erhielt von der Klägerin ein Exposé („Verkaufsangebot”, Anlagen LG B 1). Die Beklagte, die sich schon vorher für andere frei stehende Einfamilienhäuser oder Reihenhäuser interessiert hatte, besichtigte das Anwesen und unterzeichnete am 2.7.2001 auf einem Formular der Klägerin eine Maklervereinbarung, in welcher sich die Beklagte zur Zahlung einer Provision von 3 % zzgl. Mehrwertsteuer beim Zustandekommen eines Kaufvertrages verpflichtete (Anlagen LG Klägerin AS. 7). Das Objekt, das vermittelt werden sollte, war in diesem Vertragsformular bezeichnet mit „DHH mit Garage”. Beide Parteien verstanden unter einer „Doppelhaushälfte” ein Einfamilienhaus auf einem eigenen Grundstück und nicht etwa einen Anteil an einer aus zwei Haushälften gebildeten Wohnungseigentümergemeinschaft.

Nachdem die Beklagte einen Grundbuchauszug eingeholt hatte, stellte sie fest, dass es nicht möglich war, an dem betreffenden Einfamilienhaus Alleineigentum zu erwerben; vielmehr handelte es sich um eine Wohnungseigentümergemeinschaft, bei der ein Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an einer Haushälfte, zum Verkauf stand. Am 12.7.2001 begab sich die Beklagte in das Büro der Klägerin und wies den Vater der Klägerin, der dort für die Klägerin tätig war, auf die Diskrepanz zu den Angaben im Angebot der Klägerin hin. Die Beklagte erklärte, sie wolle zunächst in Verhandlungen mit dem potentiellen Nachbarn klären, ob dieser – nach Erwerb des zum Verkauf stehenden Anteils an der WEG – mit einer Grundstücksteilung und Auseinandersetzung der Wohnungseigentümergemeinschaft einverstanden wäre. Ein zu diesem Zeitpunkt bereits auf den 18.7.2001 vereinbarter Notartermin wurde von der Klägerin abgesagt.

Am 27.7.2001 wurde bei dem Notariat in K. ein Kaufvertrag protokolliert, in welchem die Beklagte einen Miteigentumsanteil an dem betreffenden Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an einer Haushälfte, erwarb. Die Klägerin war bei dem Notartermin anwesend. Auf Drängen der Klägerin wurde in den Kaufvertrag – an welchem die Klägerin nicht unmittelbar beteiligt war – eine zusätzliche Klausel aufgenommen:

„XIII

Dieser Kaufvertrag wurde vermittelt durch

K.I.

B

7 …. B.

Der Vermittler erhält ebenfalls eine Abschrift dieser Urkunde.”

Die Klägerin hat erstinstanzlich von der Beklagten Zahlung des Maklerhonorars verlangt. Sie hat insb. darauf hingewiesen, sie habe bis zu dem Hinweis seitens der Beklagten am 12.7.2001 nichts davon gewusst, dass nicht eine Doppelhaushälfte, sondern Wohnungseigentum zum Verkauf stand. Die Klägerin sei selbst von den Verkäufern falsch informiert worden.

Die Beklagte hat behauptet, die Klägerin habe gewusst, dass die Angaben im Exposé und im Maklervertrag unrichtig gewesen seien. Der Vater der Klägerin habe dies auf den Vorhalt der Beklagten am 12.7.2001 eingeräumt. Die unzutreffende Bezeichnung als Doppelhaushälfte sei gewählt worden, weil sich bei einem Angebot als „Wohnungseigentum” kein Interessent melden würde. Der Beklagten sei es darum gegangen, ein Einfamilienhaus und nicht Wohnungseigentum zu erwerben. Dementsprechend sei beabsichtigt, einvernehmlich mit dem Nachbarn, jedoch auf alleinige Kosten der Beklagten, eine Teilung der Eigentümergemeinschaft herbeizuführen. Zu diesem Zweck habe die Beklagte bereits Vermessungskosten i.H.v. 5.556,80 DM aufgewendet. Die Beklagte hat die Auffassung vertreten, wegen der unrichtigen Angaben im Angebot und im Maklervertrag stehe der Klägerin ein Honoraranspruch nicht zu. Hilfsweise hat die Beklagte die Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen erklärt im Hinblick auf die zum Zweck der Grundstücksteilung aufgewendeten Kosten.

Das LG hat die Beklagte zur Zahlung i.H...