OLG Frankfurt am Main Urteil vom 29.10.2021 - 2 U 45/21

Entscheidungsstichwort (Thema)

Kein Mangel der Mietsache durch Betriebsbeschränkungen zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie

Normenkette

BGB § 275 Abs. 1, § 313 Abs. 1, § 326 Abs. 1, § 536 Abs. 1

Verfahrensgang

LG Frankfurt am Main (Urteil vom 17.02.2021; Aktenzeichen 2-28 O 174/20)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil der 28. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main vom 17.02.2021 wird zurückgewiesen.

Die Beklagten haben die Kosten des Berufungsverfahrens als Gesamtschuldner zu tragen.

Dieses Urteil und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar. Den Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung des Klägers abzuwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils gegen sie vollstreckbaren Betrages, wenn nicht der Kläger seinerseits Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird zugelassen.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 17.161,29 EUR festgesetzt.

Gründe

I. Die durch einen Gewerberaummietvertrag miteinander verbundenen Parteien streiten über die Zahlung von Mieten.

Als Miete für die zum Betrieb eines Friseursalons, zum Erbringen von Kosmetikdienstleistungen und einer Boutique vermieteten Gewerberäume (ca. 124 qm und ca. 8 qm Kellerraum) war für den streitgegenständlichen Zeitraum Mai, Juni und Juli 2020 ein Betrag in Höhe von monatlich 3.500,00 EUR zuzüglich Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 500,00 EUR vereinbart. Im Übrigen wird auf den Mietvertrag nebst Zusatzvereinbarung Bezug genommen (Kopie Bl. 4 - 8 d.A.). Die Beklagten hatten einen Teil der Räumlichkeiten bis zum 31.12.2020 zur Führung eines Betriebs zur Bartpflege untervermietet.

Anfang des Jahres 2020 begann sich das SARS-CoV-2 Virus weltweit, auch in Deutschland, in stark zunehmender Weise auszubreiten. Aufgrund von Art. 2 Nr. 1 a) der Verordnung zur Beschränkung sozialer Kontakte und zur Anpassung von Verordnungen zur Bekämpfung des Corona-Virus der hessischen Landesregierung vom 22.03.2020 (GVBl. 2020, S. 183 f.) war den Beklagten die Nutzung der Mieträumlichkeiten im Zeitraum vom 23.03. bis einschließlich 03.05.2020 für den Betrieb des Friseursalons und das Erbringen von Kosmetikdienstleistungen unmöglich. In der Folgezeit mussten die Beklagten gemäß der Neunten Verordnung zur Anpassung von Verordnungen zur Bekämpfung des Corona-Virus vom 01.05.2020 der Hessischen Landesregierung (GVBl. 2020, S. 290 ff.) für den Betrieb ihres Friseursalons und eines Kosmetikladens umfangreiche Auflagen einhalten, insbesondere das Tragen eines Mund-Nasen-Schutzes gemäß § 1 Abs. 11 der Vierten Verordnung zur Bekämpfung des Corona-Virus vom 17.03.2020, in Kraft seit 18.03.2020 (GVBl. 2020, S. 167 f.). Außerdem durften nur zwei statt vier Kunden gleichzeitig bedient werden. Das Boutiquegeschäft war aufgrund des § 1 Nr. 9 der Vierten Verordnung zur Bekämpfung des CoronaVirus bis einschließlich 19.04.2020 geschlossen.

Die Beklagten zahlten die Miete für März und April 2020, wobei im April eine Gutschrift aus der Nebenkostenabrechnung für 2018/2019 zugunsten der Beklagten in Höhe von 1.522,57 EUR Berücksichtigung fand, so dass sie einen Betrag in Höhe von 2.477,43 EUR überwiesen.

Die Mieten für Mai, Juni und Juli 2020 zahlten die Beklagten nicht.

Im Übrigen wird auf die Feststellungen im landgerichtlichen Urteil Bezug genommen.

Das Landgericht hat die Beklagten durch Urteil vom 17.02.2021 antragsgemäß als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 12.000,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über Basiszins aus jeweils 3.000,00 EUR seit dem 06.05., 06.06. und 06.07.2020 zu zahlen. Der Kläger habe in der Hauptsache einen Anspruch auf Miete in der begehrten Höhe. Die Miete sei nicht zu mindern. Die staatlich verordnete Schließung und auch die Hygieneauflagen beinhalteten keinen Mangel der Mietsache, sondern stellten einen außerhalb der Mietsache liegenden Umstand dar, der keinen Bezug zur Mietsache aufweise. Die Anordnungen richteten sich gegen die Betriebsinhaber, nicht gegen die Mietsache. Im Übrigen sei der Vortrag der Beklagten zur Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit durch die Hygienemaßnahmen ab 04.05.2020 unsubstantiiert; erhebliche Terminabsagen seien nicht konkretisiert worden. Soweit dargelegt worden sei, dass nur zwei Kunden hätten bedient werden können, fehle es an Vortrag, ob und in welchem Ausmaß früher mehr Kunden bedient worden seien.

Der Anspruch des Klägers sei auch nicht etwa deshalb entfallen, weil dem Kläger die Leistung unmöglich geworden sei. Vielmehr habe er die Räume im gebrauchstauglichen Zustand überlassen.

Die Miete sei auch nicht nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage anzupassen. Eine Unzumutbarkeit sei aufgrund des Vortrags der Beklagten nicht festzustellen. Allgemeiner Vortrag zu Umsatzrückgängen sei nicht aussagekräftig, da es an Angaben über die Umsatzentwicklung in den Monaten vor und nach der Schließung fehle und, ob Überbrückungshilfen beantragt oder erhalten worden seien. Der Vertrag sei auch nicht ...