OLG Düsseldorf Urteil vom 25.07.2003 - 22 U 6/03

Leitsatz (amtlich)

1. Bei einer Veräußerung von Eigentumswohnungen, die ohne wesentliche Eingriffe in die Bausubstanz eines Altbaus vom Veräußerer durch Teilungserklärung geschaffen sowie saniert und modernisiert worden sind, richtet sich die Sachmängelhaftung jedenfalls insoweit nicht nach Werkvertragsrecht, als die Mängel gerade der alten Bausubstanz anhaften, in die der Veräußerer nicht eingegriffen hat (Abgrenzung zu BGH v. 29.6.1989 – VII ZR 151/88, MDR 1989, 1092 = BauR 1989, 597).

2. Die Erklärung des Veräußerers, das Objekt sei bis auf die Grundmauern saniert, begründet für sich allein nicht die Verpflichtung des Veräußerers, für die Einhaltung der aktuellen bauordnungsrechtlichen Anforderungen einzustehen (hier: Treppenabmessungen, Schallschutz). Das gilt jedenfalls dann, wenn der Erwerber vor dem Vertragsschluss vom Umfang der bereits abgeschlossenen Arbeiten Kenntnis erhält und sich hieraus keine Hinweise auf umfangreiche Eingriffe in die alte Bausubstanz ergeben.

Normenkette

BGB a.F. § 633 ff., §§ 635, 459, 463

Verfahrensgang

LG Mönchengladbach (Urteil vom 26.11.2002; Aktenzeichen 6 O 367/01)

Nachgehend

BGH (Urteil vom 16.12.2004; Aktenzeichen VII ZR 257/03)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 26.11.2002 verkündete Urteil der 6. Zivilkammer des LG Mönchengladbach teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 2.166,00 Euro nebst 4 % Zinsen seit dem 19.10.2001 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die weiter gehende Berufung wird zurückgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits einschl. des selbständigen Beweisverfahrens (LG Mönchengladbach – 6 OH 25/99) hat der Kläger 93 % und die Beklagte 7 % zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Gegner vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision gegen dieses Urteil wird zugelassen.

Gründe

I. Der Kläger und seine Ehefrau kauften am 6.2.1996 von der Beklagten das Wohnungseigentum XY. in M. Hierbei handelt es sich um eine Doppelhaushälfte, die mit der anderen Hälfte P. eine Wohnungseigentümergemeinschaft bildet. Die andere Wohnung kauften die Zeugen J. und S. mit Angebot vom 18.12.1995, das die Beklagte am 3.1.1996 annahm. Die Zeugen verkauften ihre Doppelhaushälfte am 7.11.1997 an den Kläger und seine Ehefrau.

Vorsorglich traten die Zeugen J. und S. am 9.11.1999 dem Kläger die ihnen aus dem Kaufvertrag mit der Beklagten zustehenden Gewährleistungsansprüche ab. Auch die Ehefrau des Klägers trat diesem am 26.7.2001 ihre Gewährleistungsansprüche ab.

Bei dem Doppelhaus handelt es sich um einen vor 1907 errichteten Altbau, der vor dem Verkauf mit Ausnahme des Dachstuhls von der Beklagten renoviert wurde. Nach Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden 1997 trat an allen Außenwänden zur Straße hin Feuchtigkeit auf, weil die Horizontalsperre nicht in Ordnung ist. Außerdem entsprechen die Treppen, die von der Beklagten erneuert worden waren, nicht den heutigen technischen Vorschriften (Auftrittstiefe, Breite der Treppe, lichte Höhe über den Stufen). Der Dachstuhl ist vom Holzwurm befallen, die Firstpfette und zwei Sparren sind bereits gebrochen. Im Garten befindet sich ca. eine Spatentiefe unter dem Mutterboden eine Betonfläche von 8 × 5,25 m, auf der ein Flüssiggastank steht, wofür ca. 3,5 × 5,25 m dieser Fläche in Anspruch genommen werden. Die Beklagte lehnte es nach Aufforderung mit Schreiben vom 19.10.2000 ab, für diese Umstände einzustehen.

Der Kläger hat behauptet, die Beklagte habe den Käufern beider Haushälften zugesichert, dass es sich bei dem Objekt um einen vollständig, bis auf die Grundmauern sanierten Altbau handele. Die Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden in dem Haus koste 5.693,75 Euro. Der Einbau vorschriftsmäßiger Treppen nebst dadurch erforderlichem Umbau der Flure im Obergeschoss koste 16.586,00 Euro. Der Schallschutz zwischen den Haushälften entspreche nicht den geltenden Vorschriften, statt erforderlicher 53 dB Dämmung würden nur 47 dB erreicht. Für die Herstellung eines ordnungsgemäßen Schallschutzes sei eine Vorsatzschale erforderlich, die Kosten von 2.817,22 Euro zzgl. Kosten der Schallschutzberechnung von 889,65 Euro und Tapezierarbeiten mit Kosten von 2.049,75 Euro erfordere. Die Reparatur des Dachstuhls koste 6.645,11 Euro. Die Betonfläche im Garten sei bereits vor der ersten Besichtigung des Grundstücks mit Mutterboden bedeckt gewesen, ein Abbruch der Teilfläche, die nicht für den Tank erforderlich ist, koste 2.166,00 Euro.

Der Kläger hat beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an ihn 72.067,38 DM (36.847,47 Euro) nebst 4 % Zinsen seit Rechtshängigkeit (Klagezustellung am 19.10.2001) zu zahlen.

Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie hat behauptet, sie habe niemals erklärt, es handele sich quasi um einen Neubau. Sie habe von Anfang an gesagt, dass sie an dem Objekt nur bes...