OLG Düsseldorf Urteil vom 12.02.2007 - I-9 U 134/02

Verfahrensgang

LG Düsseldorf (Entscheidung vom 24.04.2002; Aktenzeichen 2a O 309/01)

Nachgehend

BGH (Urteil vom 16.11.2007; Aktenzeichen V ZR 45/07)

Tenor

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 46.016,27 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 08.12.2001 zu zahlen.

Im übrigen wird die Klage, soweit nicht durch Teilurteile vom 13.01.2003 und 20.10.2003 bereits rechtskräftig entschieden worden ist, abgewiesen.

Die weitergehende Berufung der Klägerin wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits 1. Instanz tragen die Klägerin zu 60 % und die Beklagte zu 40 %. Die Kosten der Berufungsinstanz tragen die Klägerin zu 21 % und die Beklagte zu 79 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des von ihr zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird für die Klägerin zugelassen.

Gründe

I.

Die Klägerin begehrt von der Beklagten Schadensersatz wegen Fehlens einer zugesicherten Eigenschaft.

Mit notariellem Vertrag vom 24.10.2000 erwarb die Klägerin von der Beklagten das mit einem Mehrfamilienhaus bebaute Grundstück B... in D... zum Preis von 2.000.000,00 DM. Der Verkauf erfolgte unter Ausschluss der Gewährleistung (Ziff. III.1 des Vertrags). In Ziff. III.4 des Vertrages vereinbarten die Parteien folgendes:

"Die bezüglich des Kaufobjektes bestehenden Mietverhältnisse sind der Käuferin bekannt und werden von ihr mit Wirkung vom Tage des Besitzüberganges ab übernommen. Etwa von den Mietern gezahlte Mieterkautionen werden zum Besitzübergangstage auf die Käuferin übertragen.

Eine Liste mit sämtlichen Mietverhältnissen, die die Höhe der Mieten, der Nebenkosten, die Wohnflächen nach der II. Berechnungsverordnung und die Namen der Mieter enthält, wird als Anlage A1 zu dieser Urkunde genommen, ist zwischen den Vertragsbeteiligten verbindlich und damit Inhalt dieses Vertrags."

Dabei waren die in der Anlage A1 unter lfd. Nrn. 00170 und 00180 aufgeführten Mansardenwohnungen ohne die erforderliche Baugenehmigung ausgebaut worden.

Der Senat hat durch Grund- und Teilurteil vom 20.10.2003, auf das verwiesen wird, eine Haftung der Beklagten aus §§ 463 Satz 1, 459 Abs. 2 BGB a.F. dem Grunde nach festgestellt. Zur Begründung hat der Senat ausgeführt, die Klausel Ziff. III.4 des Vertrages enthalte in Verbindung mit der Anlage A1 die Zusicherung, dass sämtliche in der Anlage aufgeführten Wohnungen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht nur zu dem dort angegebenen Mietzins vermietet waren, sondern die Vermietung bzw. die Nutzung zu Wohnzwecken darüber hinaus auch baurechtlich zulässig gewesen sei.

Im Betragsverfahren macht die Klägerin nunmehr die Schadensbeträge geltend, die sie als erforderlich ansieht, um baurechtlich genehmigungsfähige Dachgeschosswohnungen herzustellen. Ihren Schaden beziffert sie insgesamt mit 217.099,78 EUR.

Hierbei hat die Klägerin die beiden ungenehmigten Wohnungen nicht in ihrem ursprünglichen Zustand erhalten, sondern sie hat das gesamte Dachgeschoss, das ursprünglich aus den beiden Mansardenwohnungen sowie einem Trockenspeicher bestand, zu einer großen Wohnung umgebaut. Die Wohnfläche wurde so von ursprünglich 86 qm auf 151 qm erweitert.

Die Klägerin ist der Auffassung, die Beklagte müsse ihr aufgrund der fehlenden Baugenehmigung für die beiden Mansardenwohnungen den Aufwand ersetzen, der für die Herstellung eines baurechtlich genehmigungsfähigen Zustandes erforderlich sei. Demgegenüber sei eine Schadensberechnung, die sich nach dem Minderwert des erworbenen Grundstücks, der dadurch entstanden sei, dass die Mansardenwohnungen baurechtlich nicht genehmigt gewesen seien, zur Kompensation ihres Schadens nicht ausreichend. Einer derartigen Schadensberechnung stehe auch die Rechtskraft des Grund- und Teilurteils des Senats vom 20.10.2003 entgegen. In diesem hätte auch der Einwand des § 254 BGB Berücksichtigung finden müssen. Zudem enthalte die von der Klägerin abgegebene Zusicherung keinerlei Beschränkungen, so dass auch eine Einschränkung der Haftung der Beklagten nicht erfolgen dürfe.

Hiernach müsse die Beklagte die Kosten für die Herstellung eines neu errichteten Dachgeschosses tragen, da die Beseitigung des baurechtswidrigen Zustandes nur durch einen kompletten Neubau möglich gewesen sei. Dabei habe die Beklagte auch die Kosten für die Herstellung desjenigen Teils des Dachgeschosses, in dem sich früher der Trockenspeicher befunden habe - ca. 1/3 der Gesamtfläche - zu ersetzen, da ein den Bauvorschriften entsprechender Teilaufbau nicht möglich gewesen sei. Die Klägerin ist der Auffassung, die Beklagte habe ihr demnach die Kosten für die Verbindung und Verstärkung des Dachgeschossbodens, für die Entrümpelung des Dachgeschosses, für die Herstellung eines den Anforderungen an eine Wohnbebauung genügenden Schall- und Wärmeschutzes, Trittschallschutzes und Brandschutzes zu ers...