OLG Düsseldorf Urteil vom 03.04.2008 - I-10 U 137/07

Verfahrensgang

LG Düsseldorf (Urteil vom 17.09.2007)

Nachgehend

BGH (Beschluss vom 04.06.2008; Aktenzeichen XII ZR 55/08)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 17.9.2007 verkündete Urteil des Einzelrichters der 7. Zivilkammer des LG Düsseldorf wird zurückgewie-sen.

Die Beklagte trägt die Kosten der Berufung.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung aus dem Berufungsurteil durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages Sicherheit leistet.

Gründe

I. Der Kläger, ein gemeinnütziger Verein, begehrt als Verpächter von der Beklagten als Pächterin die Räumung und Herausgabe des Pachtobjektes.

Am 17.6.1999 schlossen die Parteien einen Pachtvertrag nebst zwei Zusatzvereinbarungen. In der Präambel zum Pachtvertrag heißt es: "Die Pachtflächen befinden sich in diesem Objekt D., E. Strasse 30 (s. Anlage 1) in dem auf dieser Anlage farblich gekennzeichneten Gebäudeteil. Aus der Anlage 1a zu diesem Vertrag geht die Hauptpachtfläche im vorbezeichneten Gebäudeteil hervor." In § 1 Nr. 2 des Pachtvertrags heißt es: "Die Verpächterin verpachtet der Pächterin zur gewerblichen Nutzung die im Erdgeschoss (Halle 1) gelegene Flächen inkl. Galerie, Küche, Keller, Sanitärräume (ca. 326 m2) und zur gastronomischen Bewirtung die im Erdgeschoss (Halle 3) gelegenen Foyerräume inkl. Galerie (ca. 480 m2), sowie ... Fläche für Außengastronomie gemäß beigefügten Grundrissplänen (Anlage 1b). Die zum Pachtgegenstand gehörenden Flächen sind in Halle 1 rot, Halle 3 gelb, Außenflächen grün und Keller blau umrandet. Die Grundrisspläne sind Bestandteil des Vertrages ..."

Es kam zwischen den Parteien zu häufigen Meinungsverschiedenheiten über die Geschäftsführung der Beklagten. Mit Schreiben vom 22.2.2006 kündigte der Kläger das Pachtverhältnis zum 30.9.2006. Zur Begründung führte er zahlreiche Beanstandungen zum Geschäftsgebaren der Beklagten an. Eine zweite Kündigung sprach der Kläger im Rahmen des Rechtsstreits mit Schriftsatz vom 14.11.2006 (GA 69) aus. Auch hier nahm er Bezug auf mehrere Beanstandungen zum Verhalten der Beklagten beim Betrieb der Gastronomie. Der Kläger behauptet, die im Pachtvertrag in Bezug genommenen Anlagen, insbesondere die Grundrisspläne, hätten dem Vertrag nicht beigelegen. Dies hat auch die Beklagte zunächst in erster Instanz so vorgetragen, dann aber, nach dem Hinweis des LG, dass ein Verstoß gegen die gesetzliche Schriftform vorliege, behauptet, die im Pachtvertrag in Bezug genommenen Anlagen hätten bei Vertragsschluss vorgelegen, der Beklagten sei nur nicht bewusst gewesen, dass die Grundrisse die genannten Anlagen gewesen seien, weil die farbliche Markierung gefehlt habe. Das LG hat der Räumungsklage stattgegeben. Es geht von einem Verstoß gegen das Schriftformerfordernis aus, weil der Pachtgegenstand weder aus der Vertragsurkunde noch aus den in Bezug genommenen Anlagen sicher bestimmbar sei. Hiergegen hat die Beklagte form- und fristgerecht Berufung eingelegt, mit der sie Klageabweisung begehrt. Sie vertritt wie in erster Instanz die Auffassung, dass der Pachtvertrag formwirksam geschlossen worden sei und sie von der eingeräumten Verlängerungsoption Gebrauch gemacht habe, so dass der Pachtvertrag erst am 30.6.2011 ende. Der Kläger beantragt Klageabweisung. Wegen des Sachverhaltes im Übrigen wird gem. § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil (GA 226-232) Bezug genommen und im Übrigen auf den vorgetragenen Inhalt der im Berufungsrechtszug gewechselten Schriftsätze der Parteien verwiesen.

II. Die zulässige Berufung der Beklagten bleibt ohne Erfolg. Zu Recht hat das LG die Beklagte gem. §§ 581 Abs. 2, 546 BGB für verpflichtet erachtet, das Pachtobjekt nach Beendigung des Pachtverhältnisses an den Kläger zurückzugeben. Denn das Pachtverhältnis ist mit Schreiben des Klägers vom 22.2.2006 ordentlich gekündigt worden. Die vom LG vorgenommene Auslegung des Kündigungsschreibens als ohne Rücksicht auf die vorgetragenen Kündigungsgründe hilfsweise gewollte ordentliche Kündigung ist nicht zu beanstanden und wird in der Berufung auch nicht angegriffen. 1. Der Senat teilt die Auffassung des LG, dass es sich bei dem in Rede stehenden Pachtvertrag um einen gem. §§ 581 Abs. 2, 550 BGB auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Pachtvertrag handelt. Denn die gesetzlich vorgeschriebene Schriftform ist nicht eingehalten. Dieser ist nur genügt, wenn alle wesentlichen Absprachen in die Vertragsurkunde aufgenommen sind, wozu auch die hinreichend bestimmte Beschreibung des Pachtgegenstandes gehört (vgl. BGH ZMR 2006, 190 f. = NJW 2006, 139 f.; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rz. 95 m.w.N.). Die Beschreibung des Pachtgegenstandes in § 1 des Pachtvertrags genügt entgegen der Ansicht der Beklagten dem Bestimmtheitserfordernis nicht. Soweit es heißt, die im E...