OLG Düsseldorf Beschluss vom 02.04.2003 - 3 Wx 223/02

Leitsatz (amtlich)

Über Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne einzelner selbständiger Wohnungseigentümergemeinschaften kann eine aus allen Wohnungseigentümern dieser Gemeinschaften (Häuserblöcken) gebildete „Dachgemeinschaft” (Gesamtanlage) nicht wirksam beschließen.

Normenkette

WEG §§ 20, 23 Abs. 1, § 28 Abs. 5

Verfahrensgang

LG Düsseldorf (Beschluss vom 20.06.2002; Aktenzeichen 19 T 72/02)

AG Neuss (Aktenzeichen 27c II 293/01 WEG)

Tenor

Unter Änderung der angefochtenen Entscheidung wird der Beschluss des AG Neuss vom 4.2.2002 mit der Maßgabe wiederhergestellt, dass die dort ausgesprochene Aufhebung der Eigentümerbeschlüsse lediglich zur Klarstellung erfolgt.

Die Beteiligten zu 2) tragen die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde.

Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet in allen drei Rechtszügen nicht statt.

Wert des Beschwerdegegenstandes: 50.000 Euro.

Gründe

I. Die Beteiligten zu 1) und 2) sind die Mitglieder von Eigentümergemeinschaften in der Anlage „Wohnpark …”; die Beteiligte zu 3) ist die Verwalterin.

Die Anlage wurde auf einem Grundstück errichtet, das ursprünglich im Grundbuch von … – AG Neuss – Bd. 85 Bl. … verzeichnet war. Auf dem Grundstück wurden 27 Häuser errichtet, die mit den Buchst. des Alphabets sowie dem Buchst. „Ü” gekennzeichnet wurden.

Mit Urkunde des Notars Dr. L. vom 23.6.1966 (Urk.-Nr. …) wurde das Grundstück in 8 Flächen geteilt, die unter Bezugnahme auf rote Umrandungen und Bezeichnungen mit Großbuchstaben auf einen der Teilungserklärung anliegenden Plan bestimmt wurden. Auf den Teilflächen entstanden die Häuser A und B, C und D, T und U und Ü, K und L und M, N und O und P, Q und R und S, V und W sowie Z. In der Teilungserklärung heißt es, dass das Grundstück wie folgt in Teilflächen aufzuteilen ist:

„– jeweils jede der genannten Grundstücksflächen für sich allein in Miteigentumsanteile in der Weise aufzuteilen, dass mit jedem Miteigentumsanteil Sondereigentum an einer bestimmten in der als Anlage 2 beigefügten Aufstellung jeweils näher bezeichneten Wohnung … verbunden ist, und diese Aufteilung mit dem Sondereigentum im Grundbuch einzutragen.”

Weiter heißt es in der Urkunde:

„Das Verhältnis der Wohnungseigentümer eines jeden Hausblocks bestimmt sich grundsätzlich nach den einschlägigen Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG).”

§ 13 der Teilungserklärung bestimmt:

„Angelegenheiten, über die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach dem Inhalt dieses Vertrages die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet.”

Gleich lautende Bestimmungen enthielt hinsichtlich der Teilung eine weitere Teilungserklärung in der Urkunde des Notars Dr. L. vom 26.7.1966 (Urk.-Nr. …) für zwei weitere Teilflächen aus dem ursprünglichen Grundstück, auf denen die Blöcke X und Y errichtet wurden. Hinsichtlich der Verwaltung enthält diese Teilungsurkunde in § 13 jedoch die folgende Regelung:

„Angelegenheiten, über die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach dem Inhalt dieses Vertrages die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung aller Wohnungseigentümer der auf dem Gesamtgrundbesitz, also der zur Zeit mit Flur 6 Nr. … bezeichneten Parzelle, stehenden und zum Wohnpark … gehörenden Eigentumswohnungen geordnet. Als Wohnungseigentümerversammlung i.S.d. Vertrages gilt also mit Rücksicht auf die wirtschaftliche Einheit des Wohnparks … jeder Wohnungseigentümer auf dem genannten Gesamtgrundbesitz.”

Gleich lautende Bestimmungen wie in der Urkunde vom 26.7.1966 finden sich in weiteren Teilungserklärungen vom 19.8.1966 des Notars Dr. L. (Urk.-Nr. …) für die Häuser H und I und J, vom 25.10.1967 (Urk.-Nr. … für 1967) für die Häuser E und F und G, vom 3.7.1968 (Urk.-Nr. …) für das Punkthaus und vom 10.7.1968 (Urk.-Nr. …) für die Ladenlokale.

Schließlich wurde mit Urkunde Nr. … vom 8.8.1966 des Notars Dr. L. die erste Teilungserklärung vom 23.6.1966 geändert und § 13 der in den anderen Teilungserklärungen enthaltenen Formulierung angepasst.

Für jede der insgesamt 13 Teilgemeinschaften wurden entspr. der Teilungserklärung Beiräte gebildet. In der Folgezeit wurden in den Jahresabrechnungen die Kosten jeweils teilgemeinschaftsbezogen ermittelt und abgerechnet. Entsprechend wurde bei der Aufstellung der Wirtschaftspläne verfahren. Ebenso wurden jeweils teilgemeinschaftsbezogene Rücklagen gebildet, über deren Höhe die jeweiligen Sondereigentümer einer Teilgemeinschaft abstimmen.

In der Eigentümerversammlung vom 24.10.2001 wurde unter TOP 2 die Jahresabrechnung 2000 und unter TOP 3 der Wirtschaftsplan 2002 beschlossen.

Der Beteiligte zu 1) hat diese Eigentümerbeschlüsse angefochten und die Auffassung vertreten, die geübte Form der Abrechnung sei nicht hinzunehmen, weil die Gefahr bestehe, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft als Ganzes nach außen hin durch Beschlüsse von Teilgemeinschaften verpflichtet würde. Es bestehe insb. ein Haftungsrisiko f...