Modernisierungsmieterhöhung / 5 Abzug gleichzeitig durchgeführter Instandsetzungsarbeiten

Sofern mit der baulichen Maßnahme gleichzeitig Instandsetzungsarbeiten durchgeführt werden, zum Beispiel weil die Fassade bereits in erheblichem Umfang schadhaft war und der Putz herabbröckelte, müssen die für die Instandsetzung anfallenden Kosten im Rahmen der Mieterhöhungserklärung abgezogen werden. Es dürfen nur Kosten für die Modernisierungsmaßnahme, nicht aber für gleichzeitig durchgeführte Instandsetzungsmaßnahmen auf den Mieter umgelegt werden.^[1]

Hinweis

Folgen eines fehlenden Abzugs von Instandhaltungsaufwendungen

Wenn ein Vermieter zu Unrecht keinen Abzug für die durch die Modernisierungsmaßnahme ersparten Instandhaltungsaufwendungen vorgenommen hat, so betrifft dies nicht die formelle Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung, mittels derer lediglich die Nachvollziehbarkeit der vom Vermieter berechneten Erhöhung gewährleistet werden soll. Vielmehr ist auch eine solche Mieterhöhungserklärung wirksam. Die vom Vermieter zu Unrecht nicht abgezogenen Instandhaltungsaufwendungen werden lediglich im Rahmen der materiellen Begründetheit der Mieterhöhung in Abzug gebracht.

Es bedarf auch keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung. Es ist erforderlich, aber auch ausreichend, den ersparten Instandsetzungsaufwand zumindest durch Angabe einer Quote der aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darzulegen.^[2]

Genügt die Mieterhöhungserklärung diesen Anforderungen, ist sie wirksam. Soweit der Mieter dennoch meint, dass der Instandsetzungsanteil nicht ausreichend berücksichtigt wurde und eine höhere Quote hätte angesetzt werden müssen, kann der Mieter dies nicht einfach pauschal behaupten. Vielmehr muss er den nach seiner Auffassung bestehenden höheren Instandsetzungsanteil konkret darlegen und beweisen.

Wenn Erhaltungsmaßnahmen mit durchgeführt werden (modernisierende Instandsetzung), muss der Vermieter eine Kürzung vornehmen.^[3] Deshalb muss sich aus der Mieterhöhung ergeben, in welchem Umfang Instandsetzungskosten erspart wurden. Auch insoweit dürfen aber keine überspannten Anforderungen an das Begründungserfordernis gestellt werden. Nach einer Entscheidung des BGH^[4] ist es ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungsaufwand zumindest durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darlegt.

Der Vermieter muss die jeweils entstandenen Gesamtkosten im Rahmen der Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung nicht nach einzeln angefallenen Gewerken aufschlüsseln oder anderweitig untergliedern. Eine solche Aufschlüsselung der Kosten ist weder erforderlich, wenn es sich um reine Modernisierungsmaßnahmen handelt, noch, wenn eine modernisierende Instandsetzung durchgeführt worden ist. In der Entscheidung führt der BGH^[5] weiterhin aus, dass ein beigefügtes Angebot eines Fachbetriebs für die hypothetische Durchführung der reinen Erhaltungsmaßnahmen die Überprüfung der Plausibilität des berücksichtigten Instandhaltungsanteils erleichtert. Auch die Angabe einer Quote ist ausreichend. Die Frage, ob die Instandsetzungskosten zutreffend abgezogen wurden oder ob Baumaßnahmen zu Recht als reine Modernisierungsmaßnahmen angesehen wurden (d. h. ohne Abzug von Instandsetzungskosten), ist eine Frage der materiellen Begründetheit der Mieterhöhung, nicht aber, ob die Mieterhöhung bereits formell unwirksam ist. Hier dürfen, wie ausgeführt, keine überspannten Anforderungen gestellt werden.

Musterschreiben: Mieterhöhung nach Durchführung einer energetischen Modernisierung (Maßnahmen nach § 48 GEG unter Anrechnung von Instandsetzungskosten)

Rainer Müller Mühlenstr. 1 80000 München
Durch Boten Frau Erika Huber Blumenstr. 6 80000 München	Zustellungsvermerk Ich, [Vorname, Name], habe das Original in den Briefkasten von ________ am ________ um ________ Uhr geworfen. [Unterschrift]
	[Ort/Datum]

Mietverhältnis Blumenstr. 6, 80000 München, 2. OG links,

hier: Mieterhöhung nach Durchführung einer energetischen Modernisierung (§§ 559 ff. BGB)

Sehr geehrte Frau Huber,

die Maßnahmen zur energetischen Modernisierung sind nun durch Anbringung des Wärmedämmverbundsystems am 13.11.2023 beendet worden.

Gemäß § 559 Abs. 1 BGB bin ich berechtigt, die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zu erhöhen. Mit Schreiben vom 03.02.2023 habe ich bereits entsprechend den Voraussetzungen der §§ 555c, 555b BGB die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen angekündigt.

Mit demselben Schreiben wurde mitgeteilt, dass die zu erwartende Mieterhöhung bei monatlich circa 70,00 EUR liegen wird.

Im Mehrfamilienhaus Blumenstr. 6, 80000 München wurde im Zeitraum vom 27.07.2023 bis 13.11.2023 ein mineralisches Wärmedämmverbundsystem an der Außenfassade angebracht.

Die Kosten für die Anbringung des Wärmedämmverbundsystems belaufen sich gemäß Rechnung der Firma Mauerwerk auf 60.000 EUR.

Die Wärmedurchgangskoeffizienten der Außenwände von 0,24 W/(m²K) durch Anbringung der Wärmedämmung entsprechen den Vorgaben des GEG.

Bei der Anbringung des Wärmedämmverbundsys...