Mit Wirkung zum 1.1.2024 wurde in § 555b BGB bei der Aufzählung von Modernisierungsmaßnahmen eine neue Nr. 1a aufgenommen. Danach liegt bei Einbau oder Aufstellung einer Heizungsanlage, die die Anforderungen des § 71 GEG erfüllt, ebenfalls eine Modernisierungsmaßnahme vor. Für diese Maßnahme wurde mit Wirkung zum 1.1.2024 ein weiterer Mieterhöhungstatbestand geschaffen, nämlich der neu eingeführte § 559e BGB.

Nach dieser neu eingeführten Vorschrift kann die Miete bei einem Heizungstausch im Sinne des § 71 GEG (sog. Heizungsgesetz) um 10 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöht werden. Eine solche Maßnahme nach dem Heizungsgesetz liegt vor, wenn die neue Heizung mit mindestens 65 % erneuerbaren Energien betrieben wird (§ 555b Nr. 1a BGB).

Wenn der Vermieter eine Heizung nach § 71 GEG (65 % erneuerbare Energien) einbaut, so hat er ein Wahlrecht:

  • Er kann gemäß § 559e BGB die jährliche Miete um 10 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten (abzgl. der in Anspruch genommenen Drittmittel und abzgl. pauschaler Erhaltungsaufwand von 15 %) erhöhen.
  • Wenn er demgegenüber keine Fördermittel in Anspruch nehmen will, so kann er weiterhin die Miete nach § 559 BGB erhöhen. In diesem Fall jedoch nur um 8 % statt 10 %, die nach dem neu eingeführten § 559e BGB möglich sind.

Auch wenn der Vermieter Fördermittel nicht in Anspruch nehmen kann, weil diese – wie bereits mehrfach geschehen – plötzlich nicht mehr zur Verfügung stehen, kann er ebenfalls nach der alten Mieterhöhungsmöglichkeit lediglich 8 % der Baukosten auf den Mieter umlegen.

Zusätzliche Voraussetzung ist herbei aber, dass eine Maßnahme zur Einsparung von Endenergie vorliegt. Wenn lediglich Primärenergie eingespart wird, verbleibt nur die Mieterhöhungsmöglichkeit nach § 559e BGB.

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