Zusammenfassung
Der Gesetzgeber bietet derzeit nur sehr aufwendige, bürokratische und sperrige Vorgaben für eine sinnvolle Installation von Photovoltaikanlagen in Mehrfamilienhäusern an. Da Photovoltaikanlagen in der Regel nur der Erzeugung von Solarstrom und damit der Einsparung von Primärenergie dienen, nicht aber der Einsparung von Endenergie, ist eine Modernisierungsumlage auf den Mieter i.d.R. ausgeschlossen. Ausgeschlossen ist derzeit auch noch eine Umlage im Rahmen der BetrKV.
1 Modell 1: Nur Einspeisung in das öffentliche Stromnetz
Wenn der Vermieter nach Installation einer Photovoltaikanlage den hieraus gewonnenen Solarstrom lediglich in das allgemeine Stromnetz einspeist, so kommt diese Maßnahme den Mietern nicht zugute. Es stellt sich schon deshalb die Frage nicht, ob die Kosten des gewonnen Stroms auf die Mieter umgelegt werden können, da der Strom nur eingespeist wird.
Beim reinen Einspeisemodell handelt es sich in der Regel auch nicht um Modernisierungsmaßnahmen, die dazu führen könnten, dass die Anschaffungskosten im Wege der 8%igen Umlage auf den Mieter nach §§ 559 ff. BGB umgelegt werden können. Denn die Photovoltaikanlage, die der reinen Einspeisung in das Stromnetz dient, ist keine Maßnahme zur Einsparung von Endenergie im Sinne des § 555b Nr. 1 BGB. Darüber hinaus fehlt es an dem für § 555b Nr. 1 BGB erforderlichen Bezug zur Mietsache. Eine Photovoltaikanlage dient darüber hinaus in der Regel nur der Erzeugung von Solarstrom, nicht aber der Einsparung von Endenergie. Deshalb kann ein Gebäudeeigentümer, der auf seinem Dach eine Solaranlage errichtet, den hieraus gewonnenen Strom nur im Rahmen des Gesetzes zur Förderung der erneuerbaren Energien (EEG) versilbern.
Einspeisevergütung
Die Einspeisevergütungen werden in der Regel auf 20 Jahre festgeschrieben. Sie können in der jeweils aktuellen Form auf der Homepage der Bundesnetzagentur (bundesnetzagentur.de) eingesehen werden. Je größer die Anlage ist, desto niedriger ist die Einspeisevergütung. Anlagen bis 10 kWp bekommen derzeit 8,2 Cent pro Kilowattstunde, bei größeren Anlagen ab 10 kWp beträgt die Einspeisevergütung 7,1 Cent pro kWh.
Die vorgenannten Vergütungssätze gelten für Anlagen, die auch eine Eigenversorgung vorsehen. Anlagen mit Volleinspeisung dagegen erhalten einen höheren Vergütungssatz. Derartige Anlagen mit bis zu 10 kWp werden mit 13,0 Cent pro kWh vergütet, größere Anlagen ab 10 kWp mit 10,9 Cent pro kWh.
Das reine Einspeisemodell, das weder Bezug zur Mietsache hat noch zur Einsparung von Endenergie führt, ist in § 555b Nr. 2 BGB geregelt. Es handelt sich dabei um eine Maßnahme zur Einsparung von Primärenergie, da durch die solare Stromerzeugung weniger fossile Energie genutzt wird. Die Folge hiervon ist, dass der Vermieter weder die Kosten für die Anschaffung noch sonstige Kosten auf den Mieter nach § 559 BGB umlegen kann, denn gemäß § 559 Abs. 1 BGB ist eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen ausdrücklich nicht für § 555b Nr. 2 BGB (Einsparung von Primärenergie) vorgesehen.
Minderungsrecht des Mieters
Weiterhin führt die Errichtung einer Photovoltaikanlage auch nicht zu einem Minderungsausschluss des Mieters nach § 536 Abs. 1a BGB. Danach besteht grundsätzlich für die Dauer von 3 Monaten bei Durchführung einer energetischen Modernisierungsmaßnahme kein Minderungsrecht des Mieters.[1] § 536 Abs. 1a BGB bezieht sich aber ausdrücklich wiederum nur auf § 555b Nr. 1 BGB, also auf die Einsparung von Endenergie. Die Einsparung von Primärenergie i. S. d. § 555b Nr. 2 BGB gehört nicht dazu, d. h. der Mieter kann bei Installation einer Photovoltaikanlage, die der reinen Einspeisung in das Stromnetz dient, von Beginn der baulichen Maßnahme an die Miete mindern.
Im Ergebnis muss der Mieter daher die Errichtung einer Photovoltaikanlage als Maßnahme gemäß § 555b Nr. 2 BGB nur dulden. Die Duldungspflicht ergibt sich aus § 555d Abs. 1 BGB.[2]
2 Modell 2: Errichtung einer Photovoltaikanlage zur teilweisen Versorgung der Mieter mit Strom
Höchstrichterlich noch nicht entschieden sind die derzeit durchaus oft praktizierten Fälle, in denen ein Vermieter auf dem Dach seines Mehrfamilienhauses eine Photovoltaikanlage errichtet und den hierdurch gewonnenen Strom (jedenfalls teilweise) den Mietern zur Verfügung stellt – entweder über die sogenannten "Mieterstrommodelle" oder darüber, dass die Versorgung gemeinschaftlicher Einrichtungen, wie etwa Treppenhausbeleuchtung oder Aufzug, mit Solarenergie den Mietern zugute kommt.
2.1 Problem: Modernisierungsmieterhöhung
Die Kommentierung ist derzeit noch sehr zurückhaltend. In der Regel wird die Maßnahme als Maßnahme zur Einsparung von Primärenergie nach § 555b Nr. 2 BGB betrachtet, sodass die Anschaffungskosten einer Photovoltaikanlage nach wohl herrschender Meinung nicht gemäß §§ 559 ff. BGB mit 8 % der Baukosten auf den Mieter umgelegt werden können.
Unklare Rechtslage
Die Thematik ist derzeit hoch brisant, insbesondere durch den Klimawandel/Erreichung der Klimaschutzziele so...
Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt VerwalterPraxis Gold. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen
Anmelden und Beitrag in meinem Produkt lesen