LG Itzehoe Urteil vom 29.04.2005 - 9 (1) S 251/04

Verfahrensgang

AG Pinneberg (Urteil vom 02.07.2004; Aktenzeichen 66 C 10/04)

Tenor

Das Urteil des Amtsgericht Pinneberg vom 02.07.2004 wird geändert.

Die Beklagte wird verurteilt, über den bereits geleisteten Verzicht von 886,23 EUR hinaus vollen Umfangs auf die Rechte aus der Mietbürgschaft der vom 16.02.1999 mit der Mietbürgschafts-Nr. … zu verzichten und die Bürgschaftsurkunde heraus zu geben.

Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Tatbestand

I.

Wegen des tatsächlichen Feststellungen wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).

Entscheidungsgründe

II.

Die Berufung der Kläger hat Erfolg.

Die Kläger haben Anspruch auf Rückzahlung des noch streitigen Restbetrages in Höhe von noch 1.115,47 EUR, denn die Aufrechnung der Beklagten mit Ansprüchen auf Nachzahlung aus den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 1999 bis 2002 hat nicht zum Erlöschen der Forderung geführt.

Die Nebenkostenabrechnungen sind nicht wirksam erstellt.

Nach den vom Bundesgerichtshof 1981 aufgestellten Grundsätzen (NJW 1982, 573) sind folgende Mindestangaben für eine formell wirksame Abrechnung der Nebenkosten erforderlich:

• Zusammenstellung der Gesamtkosten,
• Angabe und Erläuterung der zu Grunde gelegten Umlageschlüssel,
• Berechnung des Anteils des Mieters,
• Abzug der Vorauszahlung des Mieters.

Formell unwirksam ist die in der Nebenkostenabrechnung enthaltene Position der Heiz – und Warmwasserkosten der Streitverkündeten Firma.

Sie enthält zur Verteilung der Grundkosten zwei verschiedene Angaben zur Fläche. Für die Verteilung der Heizosten wird eine Fläche von 700,81 m², für die Verteilung der Warmwassergrundkosten werden 639,84 m² zu Grunde gelegt, ohne dass die Unterschiede erläutert werden. (KG Urteil vom 08.10.2001 GE 2002, 327)

Desgleichen ist die Berechnung des Anteils der Wohnung der Kläger, die nach dem Mietvertrag 70 m² groß sein soll, nicht erklärt.

Die Berechnung der Verbrauchskosten für Warmwasser erschöpft sich in der Anwendung der Formel des § 9 Abs. 2 der Heizkostenverordnung.

Die Abrechnung vom 04.12.02 – hier beispielhaft – weist die Formel wie folgt aus:

2.5 × 195,31 m³ × (60 – 10) = 24.414 kWh/1.

Wenn sich einer durchschnittlich gebildeten Person auch erschließen mag, dass es sich bei der Angabe der Kubikmeter um die verbrauchte Warmwassermenge handelt, bleiben die weiteren Zahlen der Gleichung völlig unklar, ebenso wie das Ergebnis, das in kWh angegeben wird.

Die in der Heizkostenverordnung angegebene Formel lautet: B = (2,5 × V × (tw – 10))/Hu.

Sie wird in § 9 Abs. 2 Nr. 1.–3. Heizkostenverordnung für den Anwender bezüglich der einzelnen Größen erläutert. Mindestens diese Angaben, bezogen auf den konkreten Abrechnungsfall sind erforderlich, um die Berechnung nachvollziehbar zu machen. Zusätzlich ist eine übersichtliche Gliederung und klare Abfolge der einzelnen Rechenschritte erforderlich. Die hier vorgenommene Rechenoperation ist nicht nachvollziehbar und deshalb unheilbar unwirksam (Langenberg WuM 2003, 672; LG Berlin, 29.08.2002, GE 2002, 1627, 1628).

Die Erläuterung der Abrechnung mit Schriftsatz vom 22.04.04 ist außerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 BGB erfolgt. Bei einer formell unwirksamen Abrechnung ist eine Heilung außerhalb der Frist nicht möglich.

Wegen leichter inhaltlicher Mängel etwa der fehlenden Angabe der Ablesetage, der Aufteilung der Versicherungen oder von zusammengefassten Nebenkosten ist grundsätzlich eine Erläuterung der Nebenkostenabrechnung außerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 BGB möglich. Allerdings wären auch dann die Erläuterungen, die die Beklagte mit Schriftsatz vom 22.04.2004 im Rechtsstreit hat vortragen lassen, in entsprechender Anwendung des § 560 Abs. 2 BGB verfristet.

Der Gesetzgeber hat mit der Regelung des § 556 Abs. 3 BGB sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter Fristen aufgegeben, nach deren Ablauf Einwände gegen die Nebenkostenabrechnung und die Nachbesserung von Unzulänglichkeiten der Nebenkostenabrechnung ausgeschlossen sind. Nach Ablauf der Fristen soll in dem Mietverhältnis zu diesem Punkt Ruhe einkehren können. Der Gesetzeszweck würde unterlaufen, wenn der Vermieter leichte inhaltliche Mängel der Nebenkostenabrechnung, die der Mieter fristgerecht beanstandet hat, unbefristet nachbessern könnte. Es erscheint deshalb geboten, dem Vermieter analog § 560 Abs. 2 eine Frist von 3 Monaten zur Korrektur seiner Abrechnung zuzubilligen, beginnend von dem Zeitpunkt der Beanstandung des Mieters an. Wenn dem Vermieter für den Fall der Erhöhung de Betriebskostenpauschale, die zu berechnen und zu erläutern ist, nur eine Frist von drei Monaten reichen muss, dann ist diese Frist jedenfalls auch für die Nachbesserung von Mängeln der Nebenkostenabrechnung ausreichend.

Auch diese Frist war bezüglich sämtlicher Nebenkostenabrechnungen abgelaufen, als die Beklagte mit Schriftsatz vom 22.04.04 die Nebenkostenabrechnungen erläuterte. Die Beanstandung der Kläger wegen der Nebenkostenabrechnung 2002 vom 27.12.03 erfolgte fristgerecht am 16.01.2004.

Die für die Kläger in d...