LG Hamburg Urteil vom 23.05.2012 - 318 S 198/11

Verfahrensgang

AG Hamburg-Wandsbek (Urteil vom 11.10.2011; Aktenzeichen 740 C 26/11)

Tenor

Die Berufung der Beklagten zu 7) gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Wandsbek vom 11. Oktober 2011 – Az. 740 C 26/11 – wird zurückgewiesen.

Die Beklagte zu 7) trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte zu 7) kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages geleistet hat.

Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand

I.

Der Kläger und die Beklagte zu 7) streiten in der Berufungsinstanz weiterhin um die Bestellung einer neuen Verwaltung für die WEG B. Str. … a, H. (R.).

Wegen des Sachverhalts wird Bezug genommen auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil des Amtsgerichts (§ 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO), die keiner Ergänzung bedürfen.

Das Amtsgericht hat mit seinem Urteil vom 11. Oktober 2011 (Bl. 110 d.A.) die Fa. K. R. Immobilien GmbH (H.) für die Dauer von zwei Jahren zur Verwalterin der WEG, deren Mitglieder die Parteien sind, zu einer monatlichen Vergütung von EUR 25,– netto pro Einheit bestellt, wobei sich die Rechte und Pflichten des Verwalters aus dem WEG ergeben und eine Abberufung durch Mehrheitsbeschluss vor Ablauf der festgesetzten Amtszeit nur bei gleichzeitiger Neuwahl eines neuen Verwalters zulässig ist. In den Entscheidungsgründen hat es dazu ausgeführt, dass das Gericht nach den §§ 20 Abs. 2, 21 Abs. 4 und 8 WEG einen WEG-Verwalter zu bestellen gehabt habe. Die Eigentümer des Hauses B. Straße … a bildeten eine Untergemeinschaft zur WEG B. Straße …/ …a, die aus den in beiden Häusern belegenen Sonder- und Teileigentumseinheiten bestehe. Dass die Verwalterin für die Untergemeinschaft Haus a (Hinterhaus) – Fa. S. Immobilien GmbH – in einer Gesamteigentümerversammlung unter Einschluss der Eigentümer der Einheiten des Vorderhauses (Nr. …) bestellt worden sei, sei nicht ersichtlich. Nach § 20 Abs. 2 WEG könne die Bestellung eines Verwalters nicht ausgeschlossen werden, so dass bei dessen Fehlen jeder Eigentümer jederzeit die Bestellung verlangen könne. Verweigerten sich die übrigen Eigentümer diesem Verlangen, könne der Verwalter auch vom Gericht bestellt werden, § 21 Abs. 8 WEG. Auf ein aktuelles konkretes Bedürfnis für die Verwalterbestellung komme es nicht an. Die Gemeinschaft habe kein Organ, so dass alle Eigentümer im Rechtsverkehr mit Dritten zusammenwirken müssten. Ferner fehle eine Person, die berechtigt sei, Versammlungen einzuberufen. Der Umstand, dass der Kläger viele Jahre auf eine Verwaltung verzichtet habe, ändere daran nichts. Die Bestellung der Fa. S. Immobilien GmbH stehe dem nicht entgegen, weil diese nur für die Untergemeinschaft eingesetzt worden sei. Das Gericht habe bei der Entscheidung einen Spielraum. Die Fa. K. R. Immobilien GmbH erscheine nach Rücksprache mit deren Geschäftsführer geeignet und habe sich auch zur Übernahme der Verwaltung bereit erklärt. Unberührt bleibe indes die Befugnis der Eigentümer, diesen Verwalter wieder abzuberufen und eine neue Verwaltung zu bestellen, wenngleich ein verwalterloser Zustand durch die Verknüpfung von Ab- und Neuwahl vermieden werden solle.

Gegen dieses Urteil, der Beklagten zu 7) über ihren Prozessbevollmächtigten zugestellt am 21. Oktober 2011 (Bl. 126 d.A.), hat diese mit anwaltlichem Schriftsatz vom 18. November 2011 – Eingang bei Gericht am selben Tag (Bl. 129 d.A.) – Berufung eingelegt und diese mit Schriftsatz vom 21. Dezember 2011 – Eingang bei Gericht am selben Tag (Bl. 136 d.A.) – begründet.

Die Beklagte zu 7) macht mit ihrer Berufung geltend, dass das Amtsgericht verfahrensfehlerhaft ihren Vortrag unberücksichtigt gelassen habe, wonach der Kläger seit Bestehen der Gemeinschaft (1981), also seit etwa 20 Jahren keinerlei Anstrengungen unternommen habe, dass auch sein Wohnungseigentum durch einen Verwalter verwaltet werde. Der Anspruch sei verjährt, die Verjährungseinrede werde erhoben. Ferner habe der Kläger, so die Beklagte zu 7) weiter, nicht binnen angemessener Frist zu erkennen gegeben, dass er eine Verwaltung durch den berufenen Verwalter wünsche. Daher habe er sein Recht, die Bestellung eines Verwalters zu verlangen, verwirkt. Jedenfalls hätte der Kläger aber die Unwirksamkeit bzw. Nichtigkeit des Beschlusses der Gemeinschaft über die Bestellung der Fa. S. Immobilien GmbH vom 21. April 2010 gerichtlich feststellen lassen müssen; deren Bestellung habe das Amtsgericht ebenso nicht mitberücksichtigt. Diese Verwaltung übe das Verwalteramt für die Gemeinschaft aus und nehme auch deren Angelegenheiten wahr. Im Übrigen entspreche aber jedenfalls die Bestellung der Fa. K. R. Immobilien GmbH nicht „billigem Ermessen”. Es sei schon nicht ersichtlich, ob das Amtsgericht überhaupt sein Auswahlermessen ausgeübt habe; weshalb die Fa. S. Immobilien GmbH nicht als Verwalterin der WEG in Betracht gekommen sei, bleibe unbeantwortet. ...