LG Frankfurt am Main Urteil vom 07.11.2019 - 2-13 S 103/18, 7 C 425/17 (77)

Verfahrensgang

AG Kirchhain (Urteil vom 23.04.2018; Aktenzeichen 7 C 425/17 (77))

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des AG Kirchhain vom 23.04.2018 wird zurückgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Das Urteil und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar.

Streitwert für das Berufungsverfahren: bis 5.000 EUR

Tatbestand

I.

Die Parteien sind Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft auf dem Grundstück einer historischen Burganlage. Den Parteien wurden jeweils Sondernutzungsrechte eingeräumt, der Kläger hat ein Sondernutzungsrecht an dem sogenannten Berggarten, der Beklagte erhielt das Sondernutzungsrecht an dem oberhalb des Berggartens liegenden Gartenteils im äußeren Zwinger. An den Gartenteil des Beklagten schließt sich ein abgetrennter und durch eine Mauer mit einem Holztor verbundener Platz, der sogenannte „…” an. Dieses Grundstücksteil gehört zum gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft und ist in der Teilungserklärung keinem besonderen Zwecke gewidmet. Nachdem der Kläger in einem Vorverfahren bereits erreicht hatte, dass ihm gestattet wurde, über die Sondernutzungsrechtsfläche des Beklagten zu der Treppe zu gelangen, welche zu seinem Sondernutzungsrecht an dem Berggarten führt, begehrt er nunmehr mit der vorliegenden Klage, dass der Beklagte ihm über seine Sondernutzungsrechtsfläche auch Zugang zu dem „…” gewährt. Über den Zutritt zu Pflegemaßnahmen an diesem Platz ist in der Eigentümerversammlung vom 29.09.2016 ein Beschluss gefasst worden.

Das Amtsgericht hat die Örtlichkeiten in Augenschein genommen und festgestellt, dass zu dem Platz nur ein Zugang über das Sondereigentum des Beklagten möglich ist, ein Zugang ist faktisch auch über einen anderen Weg möglich, der aber zu einer anderen Wohnungseigentumsgemeinschaft gehört.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Hiergegen richtet sich die Berufung des Klägers, mit der er seinen erstinstanzlichen Klageantrag weiterverfolgt.

Der Beklagte verteidigt die angefochtene Entscheidung.

Im Übrigen wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen, ergänzend wird auf die in der Berufungsinstanz gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

II.

Die zulässige Berufung hat keinen Erfolg. Die amtsgerichtliche Entscheidung ist zutreffend.

Ein Anspruch des Klägers auf den geltend gemachten Anspruch, das Sondernutzungsrecht des Beklagten zum Zwecke des Erreichens des „…” zu durchqueren, ist nicht ersichtlich.

Das Sondernutzungsrecht am Gartenteil im äußeren Zwinger gibt dem Beklagten das Recht, diesen Teil des Gemeinschaftseigentums wie ein Alleineigentümer zu gebrauchen und die Vorteile daraus zu ziehen, negativ enthält es das Recht, die übrigen Wohnungseigentümer von dem Mitgebrauch und der damit verbundenen Gebrauchsvorteile auszuschließen (ständige Rechtsprechung vgl. BGHZ 145, 158 = ZWE 2000, 518; BGH ZWE 2012, 381).

Nutzungsbeschränkungen für dieses Sondernutzungsrecht finden sich in der Teilungserklärung nicht. Allerdings ist in der Teilungserklärung auch eine Fläche dem Gemeinschaftseigentum ohne eine bestimmte Nutzungsart ausgewiesen worden, die über gemeinschaftliche Fläche nicht zu erreichen ist. In einem derartigen Fall ist durch objektiv-normative Auslegung zu ermitteln, wie die entsprechenden Rechtsverhältnisse gestaltet werden sollten.

Denkbar ist eine Auslegung der Begründung der Sondernutzungsrechte dahingehend, dass diese dem Sondernutzungsberechtigten nur eingeschränkt zugewiesen worden sind, etwa mit der Bindung zum Durchqueren oder des Mitgebrauchs der anderen Wohnungseigentümer zu gewähren, wie dieses etwa der Fall ist, wenn Aus- und Eingänge zu Kellerräumen nur über eine Fläche zu erreichen sind, an denen ein Sondernutzungsrecht besteht (KG NJW-RR 1990, 333). Demgegenüber kann allerdings die Auslegung auch ergeben, dass der Mitgebrauch des isolierten Gemeinschaftseigentums nach § 14 Nr. 1 WEG ausgeschlossen oder auf eine Nutzung zu Zwecken der Wohnungseigentümergemeinschaft (Instandhaltung, -Setzung) beschränkt ist, wie dieses vor allem in den Fällen eines Spitzbodens anerkannt ist (BayObLG NJW-RR 2001, 801; OLG Köln MZM 2001, 385; anders für generelle Betretungsrechte LG Wuppertal, Beschluss vom 24.03.1998 – 6 T 239/98).

Im vorliegenden Fall gibt es zunächst keine Anhaltspunkte dafür, dass das Sondernutzungsrecht des Beklagten mit einer Beschränkung insoweit verbunden ist, als er anderen Wohnungseigentümern den Zugang zum gemeinschaftlichen Eigentum gewähren muss. Insoweit unterscheidet sich der Fall auch von dem bereits von der Kammer entschiedenen Fall (Urteil vom 02.12.2015 – 2-13 S 12/15), in dem es um die Möglichkeit des Überschreitens der Fläche ging, um zu dem Sondernutzungsrecht des Klägers zu gelangen. In dem dortigen Fall war ausdrücklich in der maßgeblichen notariellen Urkunde ein entsprechendes Betretungsrecht eingeräumt gewesen, hieran fehlt es im vorliegenden Fall. Maßgeblich ist daher die Frage, welchen Umfang das ...