LG Duisburg Urteil vom 21.09.2010 - 13 S 145/10

Verfahrensgang

AG Duisburg (Entscheidung vom 07.05.2010; Aktenzeichen 6 C 3799/09)

Nachgehend

BGH (Urteil vom 12.10.2011; Aktenzeichen VIII ZR 251/10)

Tenor

Die Berufung der Kläger gegen das am 07.05.2010 verkündete Urteil des Amtsgerichts Duisburg - 6 C 3799/09 - wird zurückgewiesen.

Die Kosten der Berufung fallen den Klägern je zur Hälfte zur Last. Die Streithelferin der Klägerin trägt ihre außergerichtlichen Kosten selbst.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des auf Grund dieses Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht vorher die Beklagte Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird zugelassen.

Streitwert der Berufung: bis 900 Euro

Gründe

A.

Die Kläger begehren Räumung einer von der Beklagten innegehaltenen Garage.

Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung im Hause in in Nachfolge ihres inzwischen verstorbenen Ehemanns, der den Mietvertrag am 31.03.1958 mit der AG geschlossen hatte. Ohne dass sie im Mietvertrag erwähnt wäre, war erst der Ehemann der Beklagten und später sie Mieterin einer Garage im Gebäude , ebenfalls in . Zwischen den Gebäuden besteht eine Entfernung von etwa 150 Metern. Beide Gebäude hatten ursprünglich auch den gleichen Eigentümer. Später erwarben die Kläger das Eigentum am Gebäude von ihrer Streithelferin. Sie erklärten die Kündigung des Mietverhältnisses über die Garage und forderten die Beklagte zur Räumung auf. Die Beklagte kam dem jedoch nicht nach, weil sie der Auffassung ist, dass das Mietverhältnis über die Garage nicht unabhängig von ihrem Mietverhältnis über ihre Wohnung gekündigt werden könne.

Hinsichtlich des Sachverhalts im Übrigen und der im ersten Rechtszug gestellten Anträge wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

Mit der Berufung verfolgen die Kläger ihr Räumungsbegehren weiter. Sie und ihre Streithelferin beantragen,

das Urteil des Amtsgerichts Duisburg vom 07.05.2010 - 6 C 3799/09 - abzuändern und die Beklagte zu verurteilen, die linke (größere) Garage im Haus

, zu räumen und an die Kläger herauszugeben.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

B.

Die Berufung ist unbegründet.

I.

Dem von den Klägern geltend gemachten Anspruch nach § 546 Abs. 1 BGB auf Räumung der Garage steht entgegen, dass sie die Garage nicht getrennt von der Wohnung der Beklagten kündigen konnten.

Nachdem die Kläger die Garage gekauft haben, sind sie als neue Mitvermieter in den ursprünglichen Mietvertrag über Wohnung und Garage eingetreten (vgl. hierzu: BayObLG, Beschluss vom 12.12.1990 - RE Miet 2/90 - NJW-RR 1991, 651652). Eine Teilkündigung ist bei einem solchen einheitlichen Mietverhältnis nicht zulässig (vgl. Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Auflage, § 542 Rdnr. 85).

Soweit sich die Kläger darauf berufen, es liege kein einheitliches Mietverhältnis vor, weil die Garage unabhängig von der Wohnung vermietet worden sei, können sie damit keinen Erfolg haben.

In der Regel ist nämlich davon auszugehen, dass Wohnung und Garage vom gleichen Vermieter in einem einheitlichen Mietverhältnis vermietet werden (vgl. OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 30.03.1983 - 3 RE MIet 1/83 - NJW 1983, 1499), wenn die Garage zum gleichen Anwesen gehört wie die Wohnung und auch sonst ein gewisser Zusammenhang gegeben ist. Dies gilt unabhängig davon, ob Garage und Wohnung in einer Mietvertragsurkunde erwähnt worden sind oder die Vermietung der Garage erst später erfolgt.

So liegt der Fall hier. Indem im Verfahren vor dem Amtsgericht Duisburg 3 C 683/77 die Miete einheitlich geltend gemacht worden ist und zudem in der Vergangenheit eine einheitliche Geltendmachung von Wohnungs- und Garagenmiete erfolgte, erweist sich, dass die Mietvertragsparteien von einem einheitlichen Mietverhältnis ausgegangen sind. Die Garage liegt mit einer Entfernung von 150 m zudem noch in der Nähe der Wohnung, zumal es durchaus üblich ist und war, dass zwischen Wohnung und Garage eine gewisse Entfernung besteht (vgl. LG Mannheim, Urteil vom 07.11.1979 - 4 S 105/79 - WuM 1980, 134). Es ist deshalb nicht zu beanstanden, aus der späteren Handhabung zu folgern, dass die ursprünglichen Mietvertragsparteien einen einheitlichen Mietvertrag über Garage und Wohnung wollten.

Allein der Umstand, dass die Garage im Erdgeschoss eines anderen Wohngebäudes eingebaut ist, vermag hieran nichts zu ändern.

Soweit die Kläger darauf abstellen, dass trotz des Zusammenhangs der Wohngebäude in einer Parkanlage kein einheitliches Anwesen vorhanden sei, weil die Gebäude auch schon zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages über die Wohnung auf verschiedenen Grundstücken gelegen haben, verhilft dies der Berufung deshalb nicht zum Erfolg, weil die dingliche Rechtslage, ob also Garage und Wohngebäude auf verschiedenen Flurstücken stehen, den Vertragsparteien jedenfalls auf Mieterseite bei Vertragsschluss in der Regel nicht vor Augen steht, sodass bei der Auslegung der Vereinbarungen nur Rückgriff genommen werden darf auf die örtliche...