Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnraummiete. Nebenkosten. Vorauszahlung. Abrechnung. Kündigung
Leitsatz (amtlich)
Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung von Nebenkostenvorauszahlungen entsteht erst nach Beendigung des Mietverhältnisses und verjährt nicht zusammen mit dem Anspruch auf Erteilung einer Nebenkostenabrechnung.
Hinweis: Das Urteil wurde aufgehoben und BGH, Urt. v. 26.09.2012, VIII ZR315/11 = BeckRS 2012, Z 1712
Normenkette
Verfahrensgang
Nachgehend
Tenor
Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Amtsgerichts Lemgo vom 04.11.2010 abgeändert:
Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger 200,47 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.04.2010 zu zahlen.
Es wird festgestellt, dass sich der Rechtsstreit, soweit er einen Zahlungsanspruch in Höhe von 1.880,-- € wegen der Nebenkostenvorauszahlungen für die Jahre 2002 bis 2004 betraf, erledigt hat.
Im Übrigen bleibt die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreit in I. Instanz tragen die Kläger als Gesamtschulder zu 32 % und der Beklagte zu 68 %.
Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits in II. Instanz.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Jede Partei darf die Vollstreckung der jeweils anderen Partei durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils vollstreckende Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Revision wird zugelassen.
Der Streitwert für die I. Instanz wird auf 3.846,48 € festgesetzt.
Gründe
I.
Die Parteien streiten über mehrere Ansprüche aus einem inzwischen beendeten Mietverhältnis.
Am 08.04.2002 schlossen die Parteien einen Mietvertrag über eine Wohnung im 2. Stock des Hauses R7 in M. Die Miete betrug 300,-- €, an Nebenkostenvorauszahlungen waren im Jahr 2002 monatlich 55,-- €, ab 2003 monatlich 60,-- € zu zahlen.
In der Zeit von April 2009 bis Juni 2009 zahlten die Kläger eine um 60,-- € geminderte Miete, ab Juli 2009 erfolgten keine Mietzahlungen mehr. In dieser Zeit betrug die monatlich zu zahlende Miete 356,70 €.
An Nebenkostenvorauszahlungen zahlten die Kläger im Jahr 2002 insgesamt 440,-- €, in den Folgejahren bis einschließlich 2006 jeweils 720,-- €. Über die Nebenkosten wurde zunächst nicht abgerechnet.
Das Mietverhältnis wurde im Jahr 2009 beendet, wobei der genaue Zeitpunkt der Vertragsbeendigung zwischen den Parteien streitig ist.
Unter dem 31.12.2009 rechnete der Beklagte die über die Nebenkostenvorauszahlungen für die Jahre 2007 und 2008 ab.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 24.03.2010 forderten die Kläger den Beklagten auf, bis zum 31.03.2010 insgesamt 3.360,-- € an Nebenkostenvorauszahlungen für die Jahre 2002 bis 2006 zurückzuzahlen.
Nach fruchtlosem Fristablauf haben sie einen Betrag von 3.320,-- € nebst Zinsen ab dem 01.04.2010 mit der vorliegenden Klage geltend gemacht.
Die Kläger haben dazu erstinstanzlich behauptet, die Wohnung habe sich in einem schlechten baulichen Zustand befunden, und insofern die Ansicht vertreten, sie seien zur Minderung der Miete berechtigt gewesen. Ab Juli 2009 sei eine Minderung der Miete auf "Null" berechtigt gewesen.
Sie haben ferner die Ansicht vertreten, das Mietverhältnis sei durch ihre Kündigung zum 01.09.2009 beendet worden.
Der Beklagte hat bzgl. der Kündigung die Ansicht vertreten, diese habe zu einer Beendigung des Mietverhältnisses erst zum 30.11.2009 geführt.
Hinsichtlich der Nebenkostenvorauszahlungen für 2005 und 2006 hat der Beklagte die Aufrechnung
mit Ansprüchen auf Mietzahlung
für die Monate April bis Juni 2009 in Höhe von (3 x 60,-- € =) 180,-- €,
für die Monate Juli bis November 2009 in Höhe von (5 x 356,70 € =) 1.783,50 €
sowie hilfsweise mit einem Kostenerstattungsanspruch aus einem früheren Rechtsstreit in Höhe von 526,48 € erklärt.
Wegen der Rückforderung der Nebenkostenvorauszahlungen für die Jahre 2002 bis 2004 hat er die Einrede der Verjährung erhoben und die Auffassung vertreten, etwaige Ansprüche seien jedenfalls verwirkt.
Das Amtsgericht hat den Beklagten - offenbar aufgrund eines Rechenfehlers - zur Zahlung von 200,47 € - statt 200,12 € - nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 01.04.2010 verurteilt und die Klage im Übrigen abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, Rückforderungsansprüche für die Jahre 2002 bis 2004 seien verjährt, da auch der zugrundeliegende Anspruch auf Erteilung einer Nebenkostenabrechnung verjährt sei. Die noch unverjährten Rückforderungsansprüche für die Jahre 2005 und 2006 seien durch die Haupt- und Hilfsaufrechnung bis auf den zuerkannten Betrag von 200,47 € erloschen. Der Beklagte könne insgesamt mit Ansprüchen auf Mietzahlung in Höhe von 713,40 € für die Monate Juli und August 2009 aufrechnen, da die Kläger einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel nicht substantiiert...
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