LG Berlin Urteil vom 21.02.2012 - 63 S 276/11

Verfahrensgang

AG Berlin-Mitte (Entscheidung vom 20.04.2011; Aktenzeichen 15 C 204/10)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 20. April 2011 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte - 15 C 204/10 - wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Die zulässige Berufung der Beklagten ist nicht begründet.

Die Beklagte ist aufgrund der Mieterhöhungserklärung vom 8. Dezember 2009 gemäß § 558 Abs. 1 BGB verpflichtet, einer Erhöhung der Nettomiete für die von ihr innegehaltene Wohnung von 370,90 EUR um 50,00 EUR auf monatlich 420,90 EUR ab dem 1. März 2010 zuzustimmen.

Diese Miete übersteigt die ortsübliche Miete nicht.

Die ortsübliche Miete ist anhand des Berliner Mietspiegels 2009 zu ermitteln, der ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne von § 558 d BGB ist. Aufgrund der in § 558 d Abs. 3 BGB enthaltenen gesetzlichen Vermutung ist in Verbindung mit § 292 ZPO davon auszugehen, dass die innerhalb der Spanne liegenden Mietwerte die ortsübliche Miete für die Wohnungen des jeweiligen Mietspiegelfelds widerspiegeln. Einschlägig für die 87,89 m² große Wohnung ist das Rasterfeld I 2, das eine Spanne von 3,77 EUR/m² bis 6,33 EUR/m² und einen Mittelwert von 5,08 EUR/m² ausweist.

Die Bestimmung der konkreten ortsüblichen Miete innerhalb der Spanne kann durch eine Schätzung erfolgen. Die Voraussetzungen gemäß § 287 Abs. 2 ZPO sind gegeben. Bei der Beauftragung eines Sachverständigen fallen Kosten an, die zur Höhe der streitigen Mieterhöhung außer Verhältnis stehen. Diese sind jedenfalls dann nicht gerechtfertigt, wenn neben dem qualifizierten Mietspiegel eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zur Verfügung steht. Auch wenn dieser die Vermutungswirkung des § 558 d Abs. 3 BGB nicht zukommt, hindert dies ihre Heranziehung als Schätzgrundlage nach § 287 ZPO nicht. Die Orientierungshilfe wird vom umfassenden Sachverstand der an der Mietspiegelerstellung beteiligten Experten getragen werden und berücksichtigt die bisherigen Erkenntnisse der Praxis und der Rechtsprechung. Ihr liegt wie dem Mietspiegel eine umfassende Datenmenge zugrunde, die den Verhältnissen auf dem Berliner Wohnungsmarkt hinreichend Rechnung trägt (BGH, Urteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, GE 2005, 663).

Zu den einzelnen Merkmalen der Orientierungshilfe hat nach den allgemeinen Regeln der Darlegungs- und Beweislast jede Partei die tatsächlichen Voraussetzungen der für sie jeweils günstigen wohnwerterhöhenden bzw. wohnwertmindernden Merkmale vorzutragen und ggf. zu beweisen.

Hinsichtlich der einzelnen Merkmalgruppen gilt hierbei Folgendes:

Gruppe 1 (Bad/WC)

Diese Merkmalgruppe ist negativ.

Das kann zugunsten der Beklagten unterstellt werden.

Gruppe 2 (Küche)

Diese Merkmalgruppe ist negativ.

Das kann zugunsten der Beklagten unterstellt werden.

Gruppe 3 (Wohnung)

Diese Merkmalgruppe ist neutral.

Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts ist nach der Rechtssprechung der Kammer seit dem Mietspiegel 2007 ein nicht vorhandener Balkon nicht ein nicht nutzbarer Balkon (Landgericht Berlin, Urteil vom 5. Juni 2009 - 63 S 355/08, GE 2009, 1046).

Soweit die Beklagte eine unzureichende Elektroinstallation unter Hinweis auf eine Beanstandung bereits im Jahr 2004 behauptet, entbehrt ihr Vorbringen einer hinreichenden Konkretisierung. Die pauschale Angabe, zwei leistungsstarke Geräte könnten nicht gleichzeitig betrieben werden, genügt insoweit nicht. Eine Elektroinstallation ist nur dann unzureichend, wenn neben einem Großgerät nicht ein weiteres Gerät betrieben werden kann. Die Beklagte trägt in diesem Zusammenhang nicht vor, welche Geräte nicht gemeinsam betrieben werden können und an welchen Steckdosen bzw. Stromkreisen ein Betrieb versucht worden ist. Jedenfalls hat sie ihre Angaben trotz des Bestreitens der Kläger nicht unter Beweis gestellt. Aus dem von der Beklagten im letzten Termin zur mündlichen Verhandlung eingereichten Schreiben der Hausverwaltung der Kläger vom 8. November 2007 ergibt sich in diesem Zusammenhang nichts anderes. Es enthält insbesondere keine endgültige und auch für die Zukunft verbindliche Vereinbarung über eine bestimmte Bewertung des Merkmals der Elektroinstallation. Der Einwand der Beklagten ist für das dort genannte Erhöhungsverlangen zwar akzeptiert worden. Allerdings kam es darauf nicht an, weil die dort verlangte Miete von 4,50 EUR/m² auch bei einem sich danach ergebenden Abschlag begründet war.

Unter diesen Umständen ist ein Bindungswille der Kläger, diese Bewertung auch für die Zukunft zu akzeptieren, nicht zu erkennen, zumal das Schreiben die grundsätzliche Bereitschaft zu einer vergleichsweisen Einigung vor einer Klage enthielt. Dass und in welchem Umfang eine solche Einigung zustande gekommen ist, die auch eine verbindliche Bewertung des Merkmals der Elektroinstallation umfasste, ist nicht erkennbar.

Weitere wohnwertmindernde Merkmale macht die Beklagte nicht geltend.

Gruppe 4 (Gebäude)

Diese Merkmalgruppe ist positiv.

Ohne Erfolg beanstandet die Beklagte die Berücksichtigung der nach 1994 eingebauten Et...