rechtskräftig
Verfahrensgang
AG Berlin-Schöneberg (Urteil vom 29.03.2007; Aktenzeichen 107 C 526/06) |
Nachgehend
Tenor
Die Berufung der Klägerin gegen das am 29. März 2007 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg – 107 C 526/06 – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe
Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Im Übrigen wird von der Darstellung des Tatbestands gemäß § 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO in Verbindung mit § 540 Abs. 2 ZPO abgesehen.
Die zulässige Berufung der Klägerin ist nicht begründet.
Die Beklagte ist aufgrund der Mieterhöhungserklärung der Klägerin vom 26. Juni 2006 gemäß § 558 Abs. 1 BGB nicht verpflichtet, einer Erhöhung der Nettomiete für die von ihr innegehaltene Wohnung von 330,00 EUR um 38,14 EUR auf monatlich 368,14 EUR ab dem 1. September 2006 zuzustimmen. Die ortsübliche Miete liegt unterhalb der von der Beklagten derzeit geschuldeten Miete.
Die ortsübliche Miete ist anhand des Berliner Mietspiegels 2005 zu ermitteln, der ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne von § 558 d BGB ist. Aufgrund der in § 558 d Abs. 3 BGB enthaltenen gesetzlichen Vermutung ist in Verbindung mit § 292 ZPO davon auszugehen, dass die innerhalb der Spanne liegenden Mietwerte den ortsüblichen Vergleichsmietzins für die Wohnungen des jeweiligen Mietspiegelfelds widerspiegeln. Einschlägig für die streitgegenständliche Wohnung ist das Rasterfeld I 4, das eine Spanne von 3,89 EUR/m² bis 5,19 EUR/m² und einen Mittelwert von 4,43 EUR/m² ausweist. Die Einordnung innerhalb der vom Mietspiegel ausgewiesenen Spanne hat anhand der Orientierungshilfe zu erfolgen. Hierzu hat jede Partei die für sie jeweils günstigen wohnwerterhöhenden bzw. wohnwertmindernden Tatsachen vorzutragen und ggf. zu beweisen. Hierbei ist nach Auffassung der Kammer die Orientierungshilfe als Erfahrungssatz Gegenstand freier Beweiswürdigung nach § 286 ZPO und ermöglicht aufgrund der von Fachleuten aufgestellten Merkmale eine sachgemäße Differenzierung bei der Einordnung konkreter Wohnungen in die jeweilige Spannen der Mietspiegelfelder (LG Berlin [ZK 63] GE 2003, 1082).
Hinsichtlich der einzelnen Merkmalgruppen gilt hierbei Folgendes:
Gruppe 1
Die Gruppe ist negativ.
Die im Bad vorhandenen Fliesen sind von der Klägerin bzw. deren Rechtsvorgängerin überstrichen worden. Sie legt hierzu die entsprechende Rechnung vor. Das Amtsgericht hat insoweit zutreffend ausgeführt, dass die Eigenschaften der Oberfläche in Bezug auf optischen Eindruck und Pflegebedürftigkeit einem Farbanstrich entsprechen und nicht einer Verfliesung. Es kommt nicht darauf an, was sich unter dem Anstrich für ein Untergrund befindet, wenn lediglich die Struktur der Verfliesung erkennbar ist.
Gruppe 2
Die Gruppe ist negativ.
Wohnwertmindernd sind das Fehlen von Spüle und Herd zu berücksichtigen. Die Ausstattungsmerkmale sind auf Wunsch der Beklagten vor Beginn des Mietverhältnisses von der Klägerin entfernt und in der Wohnungsbeschreibung gestrichen worden. Damit ist das Vorhandensein dieser Ausstattungsmerkmale nicht als vertragsgemäße Leistung der Klägerin vereinbart, die danach auch nicht für deren Instandhaltung und erforderlichenfalls deren Erneuerung einzustehen hat. Es kommt nicht darauf an, ob der Vermieter bereits gewesen wäre, diese Ausstattung zur Verfügung zu stellen. Es liegt insoweit auch eine andere Sachlage vor als in den Fällen, in denen der Mieter eine vom Vermieter vertragsgemäß zur Verfügung gestellte Einrichtung durch eine eigene ersetzt.
Der Terrazzoboden steht als einziges wohnwerterhöhendes Merkmal zwei wohnwertmindernden Merkmalen gegenüber und ändert an der negativen Gesamtwertung nichts.
Gruppe 3
Die Gruppe neutral.
Wohnwertmindernd ist jedenfalls im Rahmen des Berliner Mietspiegels 2005 das Fehlen eines Balkons (KG [12. ZS] GE 2004, 1391; KG [8. ZS] GE 2004, 1392, jeweils unter Hinweis auf eine entsprechende Auskunft von GEWOS).
Wohnwerterhöhend ist das Vorhandensein von Einbauschränken im Flur zu berücksichtigen. Dies ergibt sich sowohl aus der Malerrechnung als auch aus der Flächenaufstellung. Die Beklagte hat dies nicht in Abrede gestellt.
Die Belichtung der Wohnung wirkt sich nicht wohnwerterhöhend aus, sie ist jedenfalls nicht überwiegend gut. Das ergibt sich bereits aus der Nordlage von zwei der drei Wohnräume. Dabei kann zugunsten der Klägerin unterstellt werden, dass keine zusätzliche Verschattung vorliegt. Denn von der Beklagten wird eine überwiegend schlechte Belichtung nicht geltend gemacht.
Gruppe 4
Die Gruppe ist neutral.
Wohnwerterhöhende Merkmale sind nicht zu berücksichtigen. Das Vorhandensein eines abschließbaren Fahrradkellers hat die Klägerin nicht dargetan. Das Amtsgericht hat zutreffend ausgeführt, dass dieser nicht nach seiner Lage konkretisiert sei. Das insoweit nicht nachgelassene Vorbringen der Klägerin im Schriftsatz vom 19. ...
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