Kinne/Schach/Bieber, BGB § 561 Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung

Rz. 1

Die Vorschrift nimmt die bisherige Regelung des § 9 MHG auf, vereinheitlicht allerdings die Kündigungsfristen. Sie gilt auch für Wohnraummietverhältnisse, die nach dem WoFG v. 13.9.2001 (BGBl. I S. 2376) gefördert werden, soweit Wohnraummietverhältnisse nicht gemäß § 549 Abs. 2 und Abs. 3 vom Anwendungsbereich ausgenommen worden sind. Für die noch den Vorschriften des WoBindG unterliegenden früher preisgebundenen Wohnungen gilt weiterhin das Sonderkündigungsrecht gemäß § 11 WoBindG. Im Übrigen kommt es nicht darauf an, ob der Wohnraummietvertrag vor oder nach dem 1.9.2001 geschlossen worden ist. Das Kündigungsrecht gilt sowohl für unbefristete als auch für befristete Mietverhältnisse (Staudinger/Weitemeyer, § 561 Rn. 7 m. w. N.; Sternel, III Rn. 859).

In der Überschrift wird von einem Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung gesprochen. Dabei dürfte sich um einen Lapsus in der Terminologie handeln; im Gesetzestext selbst wird dann auch von außerordentlicher Kündigung gesprochen, was in die neue Terminologie passt.

Rz. 2

Die außerordentliche Kündigung gilt nur für Mieterhöhungen nach § 558 (Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) oder § 559 (Mieterhöhung nach Modernisierung). Die Erhöhung der ausgewiesenen Betriebskostenpauschale begründet ebensowenig ein Kündigungsrecht wie die vereinbarte Erhöhung der Indexmiete (vgl. dazu Staudinger/Weitemeyer, § 561 Rn. 8). Für die Erhöhung der Staffelmiete gilt ausschließlich § 557b, der den Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts des Mieters für eine längere Dauer als vier Jahre für unwirksam erklärt (Staudinger/Weitemeyer, a. a. O.).

Rz. 3

Die Frist für die Ausübung des Kündigungsrechts endet mit dem Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters; die fristgemäße Kündigung beendet das Mietverhältnis sodann zum Ablauf des übernächsten Monats. Geht also ein Mieterhöhungsverlangen/eine Mieterhöhungserklärung des Vermieters am 25.1. des Jahres zu, kann der Mieter bis zum Ablauf des Monats März kündigen, wobei dann die Kündigung zum Ende Mai des Jahres wirkt. Da in der Vorschrift der Zeitpunkt der tatsächlichen Kündigungserklärung des Mieters nicht genannt und an ihn nicht angeknüpft wird, kommt es nicht darauf an, sondern die Frist berechnet sich ab Zugang der Erklärung des Vermieters, so dass das Mietverhältnis frühestens vier Monate nach Zugang der Mieterhöhungserklärung des Vermieters endet (LG Bonn, NJWE-MietR 1997, 221; Staudinger/Weitemeyer, § 561 Rn. 15).

Ein vor Ablauf der einjährigen Wartefrist des § 558 Abs. 1 Satz 1 zugegangenes Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam (BGHZ 123, 37 = NJW 1993, 2109), begründet aber dennoch das Kündigungsrecht (Staudinger/Weitemeyer, § 561 Rn. 16) und löst damit auch die Kündigungsfrist aus.

Versäumt der Mieter die Kündigungsfrist, so verbleibt ihm nur die Möglichkeit der ordentlichen fristgemäßen Kündigung; denn eine Wiedereinsetzung in die Versäumung der Kündigungsfrist ist nicht normiert (Staudinger/Weitemeyer, § 561 Rn. 18). Das kann bei Mietverhältnissen aus der Zeit vor dem 1.9.2001, für die – auch formularmäßig – vereinbarte längere Kündigungsfristen weiter gelten (vgl. dazu BGH, Urteil v. 18.6.2003, VIII ZR 240/02, GE 2003, 1147 = ZMR 2003, 655 = WuM 2003, 505) dazu führen, dass der Mieter für ein Jahr die erhöhte Miete weiter zu zahlen hat.

Der Mieter kann dieses Risiko auch nicht dadurch minimieren, dass er unter der Bedingung der Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens kündigt. Denn die Kündigung ist als Gestaltungserklärung bedingungsfeindlich, so dass auch die unter der Bedingung der Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens erklärte Kündigung unwirksam ist (Staudinger/Weitemeyer, § 561 Rn. 19; a. A. Beuermann, § 9 MHG Rn. 11).

Nach bisher schon überwiegender Ansicht (LG Gießen, WuM 2000, 423; LG Berlin, GE 1998, 43; LG Braunschweig, WuM 1986, 323; Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, § 9 MHG Rn. 2; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 559 Rn. 14; Staudinger/Sonnenschein/Weitemeyer, § 9 MHG Rn. 8; a. A. Sternel, Mietrecht, III Rn. 858) kommt es nicht darauf an, ob das Mieterhöhungsverlangen/die Mieterhöhungserklärung wirksam war. Das kann so auch dem Gesetzestext entnommen werden, denn es heißt dort nur, dass der Vermieter eine Mieterhöhung "geltend macht" (so auch Staudinger/Weitemeyer, § 561 Rn. 9). Das wird auch so vom Gesetzgeber gesehen (vgl. Begr. zum RegE BT-Drucks. 14/4553, S. 59 zu § 561).

Stimmt der Mieter einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558b Abs. 1 oder § 557 zu oder vereinbart er einen Modernisierungszuschlag i. S. d. § 559, so kann er nicht nachträglich gemäß § 561 das Mietverhältnis kündigen; denn damit würde er sich in Widerspruch zu seinem vorangegangenen Verhalten setzen (Staudinger/Weitemeyer, § 561 Rn. 11 m. w. N.). Seine unwirksame Kündigung kann nur dann in eine ordentliche Kündigung umgedeutet werden, wenn sie nicht ausdrücklich auf § 561 gestützt ist (weitergehend Staudinger/Weitemeyer, a. a. O. m. w. N.). Denn wenn ein besonderer ...