Kinne/Schach/Bieber, BGB § 558d Qualifizierter Mietspiegel / 2 Fortschreibung – Abs. 2

Rz. 2

Es besteht die Pflicht, den qualifizierten Mietspiegel im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen.

Hinweis

Maßgeblicher Zeitpunkt

Nach § 558d Abs. 2 Satz 4 ist maßgeblicher Zeitpunkt für die Anpassung und für die Neuerstellung der Stichtag, zu dem die Daten für den Mietspiegel erhoben wurden.

Die Fortschreibungsmethoden sind vorgeschrieben, nämlich entweder durch Stichprobe oder durch Zugrundelegung der Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte (Verbraucherpreisindex) in Deutschland. Nach der Regierungsbegründung wird mit der Fortschreibung des qualifizierten Mietspiegels mit dem Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland die ortsübliche Vergleichsmiete mit der Rate der allgemeinen Geldentwertung erhöht, so dass der Vermieter eine Realwertsicherung der Miete erhalte. Es ist zu bezweifeln, ob diese Tatbestandsvoraussetzung einer gerichtlichen Prüfung standhalten kann. Denn ein Mietspiegel besagt etwas zur konkreten Wohnung innerhalb bestimmter Rasterfelder. Dabei kann die Mietentwicklung in den einzelnen Rasterfeldern völlig unterschiedlich laufen. Es ist also im Gegensatz zum Preisindex der Lebenshaltung möglich, dass in einzelnen Sparten die Mietentwicklung aufgrund von Angebot und Nachfrage eine völlig andere Entwicklung nimmt. Bei Stichproben hat man einige Anhaltspunkte, wie sich die einzelnen Daten entwickeln. Der allgemeine Lebensindex gibt nur pauschale Werte für den Wohnungsbestand insgesamt. Der Vergleich zur Indexmiete des § 557b ist nicht möglich. Hier haben die Parteien gerade eine Indexmiete vereinbart. In diesem Rahmen ist es dann nur folgerichtig, dass Änderungen des Preisindexes unter den Voraussetzungen des § 557b zu berücksichtigen sind.

Die Fortschreibung ist nur einmal möglich, denn nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel jedenfalls neu zu erstellen. Bei der Neuaufstellung handelt es sich ohne Einschränkungen um einen neuen Mietspiegel. Dabei laufen zwei Fristen:

1. Zum einen die Dreijahresfrist des § 558d Abs. 2 Satz 1 und
2. zum anderen die Vierjahresfrist des § 558d Abs. 2 Satz 3.

Achtung

Zweijahresfrist

Die Zweijahresfrist beginnt mit dem Stichtag, zu dem die Daten für damals neu erstellten qualifizierten Mietspiegels erhoben wurden, § 558d Abs. 2 Satz 4. Die sich anschließende Zweijahresfrist für einen evtl. fortgeschriebenen Mietspiegel beginnt ebenfalls mit dem Stichtag, zu dem die Daten für ursprünglich neu erstellten qualifizierten Mietspiegels erhoben wurden, § 558d Abs. 2 Satz 5 Ist eine der beiden Fristen abgelaufen, dann handelt es sich nicht mehr um einen qualifizierten Mietspiegel, sondern nur noch um einen einfachen Mietspiegel i.S.d. § 558c (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558d Rn. 123).