Kinne/Schach/Bieber, BGB § 558 Mieterhöhung bis zur orts ... / 3.3.3 Teilmärkte

Rz. 39

Diese Begriffsnutzung hat sich zu § 5 WiStG eingebürgert. Danach kommt es auf die Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen an. Es wird auf entsprechende Teilmärkte nach objektiven Vergleichbarkeitskriterien abgestellt. Personenbezogene Teilmärkte (Studentenwohnungen, Wohngemeinschaften, Ausländerwohnungen) bleiben unberücksichtigt (vgl. Beuermann, a. a. O., § 5 WiStG Rn. 9, 9a). Auch sind keine besonderen Zuschläge für bestimmte Personengruppen bei der Feststellung der Mietpreisüberhöhung zu berücksichtigen (OLG Stuttgart, RE v. 26.2.1982, 8 REMiet 5/81, ZMR 1982, 176 für Ausländer). Der Begriff kann auch zu § 558 herangezogen werden (vgl. z. B. KG, RE v. 6.6.1991, 8 REMiet 323/91, GE 1991, 725 für einen Teilmarkt ehemals preisgebundener Altbauwohnungen – das KG nimmt allerdings nur zur Frage Stellung, ob ein entsprechender Mietspiegel nur für einen Teilmarkt gebildet werden kann und bezieht sich ausdrücklich auf die Funktion als formelles Begründungsmittel für Mieterhöhungsverlangen). Insgesamt handelt es sich um ein Problem der Vergleichbarkeit nach den Kriterien des § 558. Eine ehemals preisgebundene Altbauwohnung ist mit einer Neubauwohnung trotz gleicher Ausstattung in der Beschaffenheit (Baualter) nur bedingt vergleichbar. Dasselbe gilt, für die Wohnung in einem Zweifamilienhaus im Vergleich zur Hochhauswohnung. Denn hier liegt eine Artverschiedenheit vor. Eine Ausgrenzung nach anderen Kriterien (z. B. Teilmarkt für modernisierte Wohnungen – vgl. Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, § 2 MHG Rn. 47d) ist nicht zulässig. Die Modernisierung ist u. a. bei der Ausstattung zu berücksichtigen. Der Markt berücksichtigt das im Übrigen auch. Als ein Beispiel ist der Berliner modernisierte Altbau im Verhältnis zum Standard-Neubau anzuführen. Die letzten Mietspiegel zeigen hier einen Anstieg des Preisniveaus für den modernisierten Altbau, während die Neubaumieten stagnieren und in bestimmten Bereichen sogar gesunken sind.