Rz. 42

Durch § 556a Abs. 2 ist den Vermietern von freifinanziertem und dem Wohnraumförderungsgesetz unterliegenden Wohnraum für den Fall, dass sie etwas anderes vereinbart haben, das Recht eingeräumt worden, verbrauchs- oder verursachungsabhängig erfasste Betriebskosten ganz oder teilweise nach einem Maßstab umzulegen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Etwas "anderes" ist vereinbart, wenn das Abrechnungsmodell mit einem nicht verbrauchs- oder verursachungsabhängigen Umlagemaßstab vereinbart ist. Wie für die Heiz- und Warmwasserkosten, für die die verbrauchsabhängige Abrechnung vorgeschrieben ist, kommt die verbrauchsabhängige Abrechnung insbesondere für die Wasser-, Entwässerungs- und Müllabfuhrgebühren in Betracht. Da eine verbrauchsabhängige Abrechnung voraussetzt, dass der Mieter Vorauszahlungen auf diese Betriebskosten leistet, über die abgerechnet wird, umfasst § 556a auch das Recht des Vermieters, von der Bruttokaltmiete auf eine Nettokaltmiete nebst Betriebskostenvorauszahlungen "umzusteigen" (Versäumnisurteil v. 21.9.2011, VIII ZR 97/11, GE 2011, 1549 = WuM 2011, 682 = ZMR 2012, 89 = NJW 2012, 226; Langenberg, NZM 2001, 783 [791]; Schmid, ZMR 2001, 761 [762]; a.A. Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556a Rn. 60). Dies gilt auch für die vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 1.9.2001 bestehenden Mietverhältnisse (BGH, VU v. 21.9.2011, VIII ZR 97/11, GE 2011, 1549 = NZM 2012, 152).

 

Rz. 43

 
Hinweis

Einseitige Erklärung möglich

Der Vermieter berechtigt, die mietvertragliche Vereinbarung über den Umlagemaßstab einseitig durch Erklärung in Textform durch einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung des Vermieters – bei mehreren Vermietern durch sämtliche Vermieter, ggf. vertreten durch die Hausverwaltung dahingehend abzuändern, dass nunmehr insoweit – zumindest teilweise – verbrauchs- oder verursachungsabhängig abgerechnet wird.

 
Hinweis

Textform

Textform bedeutet, dass die Erklärung in einer Urkunde oder auf andere zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeignete Weise abgegeben werden muss, die Person des Erklärenden genannt und der Abschluss der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift oder anders erkennbar gemacht wird (§ 126b).

Bei Mietermehrheit muss die Änderungserklärung sämtlichen Mietern zugehen, es sei die Mietverträge sämtlicher Mieter enthalten eine sog. Empfangsvollmacht, womit sie sich gegenseitig zum Empfang von Erklärungen des Vermieters bevollmächtigen.

In der Erklärung muss angegeben werden, welche konkreten Betriebskostenpositionen nach welchem genauen Umlagemaßstab ab welchem Abrechnungszeitraum verbrauchs- oder verursachungsabhängig umgelegt werden sollen (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556a Rn. 65). Die Erklärung muss vor Beginn des Abrechnungszeitraums zugehen, ab dem die verbrauchs- oder verursachungsabhängige Umlage erfolgen soll. Hat der Vermieter sein Gestaltungsrecht ausgeübt, kann er das Änderungsrecht für einen künftigen Abrechnungszeitraum erneut ausüben, wenn sich der gewählte Maßstab als korrekturbedürftig erweist (BGH, Urteil v. 6.4.2016, VIII ZR 78/15, GE 2016, 718; a.A. Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556a Rn. 61).

 

Rz. 44

Nach § 556a Abs. 2 Satz 1 dürfen die Betriebskosten ganz oder teilweise nach dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten Verursachung auf den Mieter umgelegt werden. Die Umstellung erfolgt durch einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung des Vermieters – bei mehreren Vermietern durch sämtliche Vermieter, ggf. vertreten durch die Hausverwaltung. Die Erklärung bedarf gem. § 556a Abs. 2 Satz 1 der Textform, die erst Recht durch die Schriftform gewahrt wird. Allein der Umstand, dass der Vermieter seit Beginn des Mietverhältnisses stets verbrauchsabhängig abgerechnet hat, ersetzt nicht die für eine einseitige Änderung des Umlageschlüssels notwendige Erklärung in Textform (LG Leipzig, Urteil v. 23.6.2017, 1 S 312/16, ZMR 2017, 810). Die Umstellungserklärung ist zu begründen und zu erläutern (Blank, WuM 1993, 508). Insoweit ist anzugeben, welche Kosten künftig verbrauchsabhängig abgerechnet werden sollen, nach welchem Umlageschlüssel sowie bei einer Bruttomiete welcher Vorauszahlungsbetrag dafür erhoben wird und um welchen Betrag sich dadurch die bisherige Miete verringert sowie ab welchem Zeitpunkt die Umstellung wirksam werden soll. Die Umstellungserklärung muss ferner jedem Mieter zugehen. Handelt es sich um mehrere Mieter, ist es ausreichend, die Umstellungserklärung einem der Mieter zu übergeben, wenn eine entsprechende Empfangsvollmacht im Mietvertragsformular enthalten ist; denn die gegenseitige Bevollmächtigung der Mieter zur Entgegennahme von Erklärungen durch die in einem formularmäßigen Wohnraummietvertrag enthaltene Klausel "Erklärungen, deren Wirkung die Mieter berührt, müssen von oder gegenüber allen Mietern abgegeben werden. Die Mieter bevollmächtigen sich jedoch gegenseitig zur Entgegennahme ... solcher Erklärung...

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