Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556 Vereinbarungen über Betri ... / 2.2.3 Konkludente Erweiterung der Betriebskostenumlage

Rz. 23a

Eine Änderungsvertrag, der eine erweiterte Umlage von Betriebskosten zum Gegenstand hat, kann grundsätzlich auch stillschweigend zustande kommen. Erforderlich ist dafür aber, dass der Vermieter nach den Gesamtumständen davon ausgehen kann, dass der Mieter einer Umlage weiterer Betriebskosten zustimmt (LG Itzehoe, Urteil v. 30.10.2009, 9 S 20/08 = ZMR 2010, 365).

Für eine konkludente Erweiterung der Vereinbarung über die Umlage von Betriebskosten lässt sich aus der Sicht des Mieters der Übersendung einer Betriebskostenabrechnung, die vom Mietvertrag abweicht, nicht ohne Weiteres, sondern nur beim Vorliegen besonderer Umstände der Wille des Vermieters entnehmen, eine Änderung des Mietvertrags herbeizuführen (BGH, Urteil v. 13.2.2008, VIII ZR 14/06, GE 2008, 534). Die Verwendung des Begriffs "sonstige Betriebskosten" ist zu unbestimmt (BGH, Urteil v. 7.4.2004, VIII ZR 167/03, GE 2004, 613; Heix, Wohnungsbaurecht, März 2004, § 2 BetrKV Anm. 19.1; Heinrichs, WuM 2002, 643 [647 Fn. 72]; a. A. OLG Celle, WuM 2000, 130; LG Frankenthal, NZM 1999, 958). Eine jahrelange anstandslose Zahlung von Betriebskostenabrechnungen führt nur ausnahmsweise zu einer Vereinbarung über zusätzlich umlegbare Betriebskosten (BGH, Urteil v. 9.7.2014, VIII ZR 36/14, GE 2014, 1134; BGH, Urteil v. 13.2.2008, VIII ZR 14/06, GE 2008, 534; BGH, Urteil v. 10.10.2007, VIII ZR 279/06, GE 2008, 46 – Abgrenzung zu BGH, Urteil v. 7.4.2004, VIII ZR 146/03, WuM 2004, 292; LG Berlin, Urteil v.13.8.2010, 63 S 658/09, GE 2010, 1542). Anders verhält es sich aber, wenn aufgrund besonderer Umstände der Änderungswille des Vermieters für den Mieter erkennbar ist (KG, Urteil v. 31.3.2014, 8 U 135/13, GE 2015, 55). Eine im Vorfeld des Abrechnungsversands telefonisch oder schriftlich erfolgte Änderungsankündigung des Vermieters, der eine die mitgeteilten zusätzlichen Betriebskostenpositionen enthaltende Abrechnung folgt, kann sich als Angebot des Vermieters zur Änderung der Betriebskostenumlagevereinbarung darstellen. Gleicht der Mieter alsdann den Nachforderungsbetrag vorbehaltlos aus oder bewirkt er die Zahlung der vom Vermieter angepassten (erhöhten) Vorauszahlungen, kann in diesem Verhalten seine stillschweigende Zustimmung zur Abänderung der Betriebskostenabrede des Mietvertrags liegen (BGH, Urteil v. 9.7.2014, VIII ZR 36/14, GE 2014, 1134; AG Bremen, Urteil v. 16.8.2018, 9 C 36/18, ZMR 2019, 34).