Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556 Vereinbarungen über Betri ... / 5.26 Sonstige Betriebskosten

Rz. 213

§ 2 Nr. 17 BetrKV

Sonstige Betriebskosten,

hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.

Sonstige Betriebskosten sind nur umlegbar, wenn sich der Mieter – ausdrücklich oder konkludent – verpflichtet hatte, die Betriebskosten i. S. d. §§ 1, 2 BetrKV neben der Miete zu tragen und darüber hinaus die sonstige Betriebskostenart im Mietvertrag ausdrücklich spezifiziert worden ist (BGH, Urteil v. 7.4.2004, VIII ZR 167/03, WuM 2004, 290 = ZMR 2004, 430; BGH, Urteil v. 7.4.2004, VIII ZR 146/03, WuM 2004, 292 = GE 2004, 810; Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter § 556 Rn. 299). Das gilt auch für die formularvertragliche Überwälzung derartiger Betriebskosten (hier: Kosten der Überwachungsanlage) in einem Gewerbemietvertrag (OLG Düsseldorf, Urteil v. 15.12.2011, 10 U 96/11, GE 2012, 202). Eine jahrelange anstandslose Zahlung von Betriebskostenabrechnungen führt nur ausnahmsweise zu einer Vereinbarung über zusätzlich umlegbare Betriebskosten (BGH, Urteil v. 10.10.2007, VIII ZR 279/06, GE 2008, 46 = ZMR 2008, 107). Für eine konkludente Erweiterung der Vereinbarung über die Umlage von Betriebskosten lässt sich aus der Sicht des Mieters der Übersendung einer Betriebskostenabrechnung, die vom Mietvertrag abweicht, nicht ohne Weiteres, sondern nur beim Vorliegen besonderer Umstände der Wille des Vermieters entnehmen, eine Änderung des Mietvertrags herbeizuführen (BGH, Urteil v. 13.2.2008, VIII ZR 14/06, GE 2008, 534). Die Verwendung des Begriffs "sonstige Betriebskosten" ist zu unbestimmt (BGH, Urteil v. 7.4.2004, VIII ZR 167/03, GE 2004, 613; OLG Oldenburg, WuM 1995, 430; Schmidt-Futterer/Langenberg, § 556 Rn. 47; Heix, Wohnungsbaurecht, März 2004, § 2 BetrKV Anm. 19.1; Heinrichs, WuM 2002, 643 [647 Fn. 72]; a. A. OLG Celle, NZM 1999, 501; LG Frankenthal, NZM 1999, 958). Nr. 17 als Auffangvorschrift eröffnet die Möglichkeit, Betriebskosten umzulegen, die in Nr. 1–16 des § 2 BetrKV nicht erwähnt werden, aber nach Art, Umfang, Sinn und Zweck den bereits erfassten Kosten vergleichbar erscheinen, ermächtigt dagegen nicht den Vermieter, sie einseitig auf den Mieter umzulegen. Ebenso wenig können Kosten, die als Verwaltungs- und Reparaturkosten auch nach § 1 Abs. 2 BetrKV nicht umlegbar sind (z. B. Kosten für die Abrechnung der Kosten der Einrichtungen zur Wäschepflege) unter Nr. 17 umgelegt werden. Vielmehr können unter Nr. 17 nur diejenigen Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, die inhaltlich den in Nr. 1–16 genannten Betriebskosten vergleichbar sind und aufgrund einer technischen oder wirtschaftlichen Weiterentwicklung bis Vertragsschluss noch nicht entstanden waren.

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Im Einzelnen kommen insbesondere Bedienungs-, Betriebs-, Strom- und Wartungskosten (BGH, Urteil v. 14.2.2007, VIII ZR 123/06, GE 2007, 439; Kinne, GE 2005, 165) für die Haustechnik in Betracht, und zwar für Prüfung der Betriebssicherheit einer technischen Anlage (hier: Elektroanlage – BGH a. a. O.; Blank/Börstinghaus, § 556 Rn. 75), der Dichtigkeit von Gasleitungen des Gaslieferanten bis zum Hausanschluss (vgl. dazu Schach, GE 2005, 334; Blank/Börstinghaus, § 556 Rn. 75; a. A. Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter § 556 Rn. 302), für die Prüfung der Betriebssicherheit der Gasleitungen zu Gasherden (LG Hannover, Urteil v. 7.3.2007, 12 S 97/06, GE 2007, 1694; AG Köln, Urteil v. 26.10.2010, 221 C 128/09, GE 2011, 1163, ZMR 2011, 222; a. A. Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter § 556 Rn. 302), der Funktionsfähigkeit von Abwasserreinigungsanlagen (Filterung, Neutralisation, Ölabscheider bei Garagen, Reinigung von Abflusssieben, Gullys; AG Berlin-Tiergarten, GE 1996, 1435; Heix, Wohnungsbaurecht, März 2004, § 2 BetrKV Anm. 19.2: regelmäßige vorbeugende Reinigung von Abwasserrohren; a. A. Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter § 556 Rn. 302), von Gegensprechanlagen (Blank/Börstinghaus, § 556 Rn. 99; a. A. AG Hamburg WuM 1988, 308; Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter § 556 Rn. 302). Auch die Kosten für die Wartung der Feuerlöscher (AG Hamburg, WuM 1998, 352; Blank/Börstinghaus, § 556 Rn. 75), einschließlich Auffüllen von Löschpulver (vgl. LG Berlin, Urteil v. 11.7.2000, 64 S 79/00, GE 2000, 1185; LG Berlin, Urteil v. 17.10.2000, 64 S 257/00, GE 2001, 63; Heix, Wohnungsbaurecht, März 2004, § 2 BetrKV Anm. 19.2) sind umlegbar. Die Kosten für die Anschaffung und Montage eines Feuerlöschers sind keine Betriebskosten (LG Berlin, Urteil v. 26.11.2003, 29 O 374/03, GE 2005, 237).

Die Kosten der Wartung der Rückstausicherung (LG Braunschweig, ZMR 1984, 43; Blank/Börstinghaus, § 556 Rn. 75), Alarmanlage, Fernsehüberwachung von Haustür und Gebäuderückfront, der Rolltore für Tiefgaragen (LG Berlin, GE 1993, 159; Heix, Wohnungsbaurecht, März 2004, § 2 BetrKV Anm. 19.2; a. A. AG Berlin-Schöneberg, MM 1999, 12; AG Köln, WuM 1985, 368) sind ebenfalls als sonstige Betriebskosten – allerdings nur bei ausdrücklicher Vereinbarung – umlagefähig.

Die Kosten für eine(n) Concierge sind auch bei gesonderter Vereinbarung nur umlagefähig, wenn die Einf...