Kinne/Schach/Bieber, BGB § 555c Ankündigung von Modernis ... / 1.4 Form der Ankündigung

Rz. 4

Die Mitteilung muss in Textform erfolgen. Textform bedeutet, dass die Erklärung in einer Urkunde oder auf andere zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeignete Weise abgegeben werden muss, die Person des Erklärenden genannt und der Abschluss der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift oder anders erkennbar gemacht wird (§ 126b i. d. F. des Gesetzes zur Anpassung der Formvorschriften des Privatrechts und anderer Vorschriften an den modernen Rechtsverkehr v. 22.6.2001). Die eigenhändige Unterschrift ist nicht mehr erforderlich. Auch bei der Erklärung in Textform ist die Wiedergabe des Namens derjenigen Person, die die Maßnahme angekündigt hat, erforderlich (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 555c Rn. 23; Geldmacher, Wohnungsbaurecht, Dezember 2001, Mietrecht, § 554 Anm. 7; a.A. Beuermann/Blümmel, Das neue Mietrecht, § 554 S. 109). Die Angabe allein einer Behörde, juristischen Person oder Handelsgesellschaft als Vermieter reicht auch dann nicht aus, wenn sich deren Vertreter aus dem Briefkopf oder der Randzeile am Schluss des Schreibens ergibt.

Rz. 5

Der Vermieter kann auch einen Vertreter unterschreiben lassen, jedoch muss aus der Ankündigung die Person des Vermieters als Absender erkennbar sein und auch das Vertretungsverhältnis (LG Berlin, Urteil v. 28.1.1991, 62 S 367/90, GE 1991, 573; vgl. auch Beuermann, GE 1986, 9). Lässt der Vermieter die Maßnahme durch einen Bevollmächtigten ankündigen, muss eine Vollmacht beigefügt sein. Insoweit reicht die Übermittlung in Textform aus (Geldmacher, Wohnungsbaurecht, Dezember 2001, § 554 a. F. Rn. 7). Die Mitteilung des Vertreters ohne beigefügte Vollmacht kann der Mieter unverzüglich nach dem analog anwendbaren § 174 (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 555c Rn. 15) zurückweisen (§ 174; vgl. OLG Hamm, RE, RiM 1, 656); die Beifügung einer Vollmacht kann entbehrlich sein, wenn sich die Vertretung oder Bevollmächtigung aus den Umständen ergibt oder für den Mieter nicht zweifelhaft sein kann (z. B. bei Ankündigung durch die im Mietvertrag bereits als solche ausgewiesene Hausverwaltung). Der ankündigende Vermieter, der sich eines Mitarbeiters seiner Behörde, juristischen Person oder Handelsgesellschaft bedient, braucht die interne Anweisung zur Abgabe derartiger Erklärungen der Ankündigung nicht beizufügen.

Rz. 6

Da die Textform nur dann gewahrt ist, wenn alle notwendigen Informationen in einem Text zusammengefasst sind, können die Informationen nach § 555c Abs. 1 dem Mieter nicht in mehreren zeitlich getrennten Texten (sukzessive) mitgeteilt werden (LG Berlin, Urteil v. 4.2.1992, 64 S 245/91, ZMR 1992, 546; LG Hamburg, Urteil v. 30.11.2000, 307 S 140/00, WuM 2001, 359; AG Bremen, Urteil v. 9.3.2018, 7 C 284/17, juris; a. A. Bieber in MünchKomm, 554 a. F. Rn. 36); etwas anderes gilt nur dann, wenn sich nachträglich weitere Maßnahmen als erforderlich herausstellen (LG Berlin, Urteil v. 5.3.1999, 64 S 367/98, GE 2000, 346). Besteht die Mitteilung aus mehreren Blättern, muss auf dem letzten Blatt durch den Abschluss der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift oder anders erkennbar gemacht werden, dass es sich um eine einheitliche Erklärung handelt. Bezüglich der Anlagen reicht es aus, wenn in dem Ankündigungsschreiben auf diese Bezug genommen wird und ferner in den Anlagen auf die genau bezeichnete Ankündigung.

Rz. 7

Bei der sukzessiven Mitteilung fehlt es i. d. R. an der Einheitlichkeit der Urkunde; möglich bleibt aber der Weg der Bestätigung nach § 141. Wenn die erste Mitteilung wesentliche Angaben ausließ und deshalb unwirksam war, ist durch ein späteres Schreiben in begrenztem Rahmen eine Bezugnahme auf die vorangegangenen Schreiben zulässig (Beuermann, GE 1986, 10; a. A. LG Berlin, Urteil v. 18.8.1987, 65 S 384/96, GE 1987, 1111). Allerdings muss die spätere Ankündigung den gem. § 555c Abs. 1 Satz 2 notwendigen wesentlichen Inhalt wiedergeben (Beuermann, a. a. O. m. w. N.); ein bloßes Nachschieben von Teilinformationen reicht nicht aus. Der sichere Weg ist eine erneute Gesamtankündigung.

Rz. 8

Sofern eine unwirksame Mitteilung vorgelegen hat, kann der Vermieter diesen Mangel im gerichtlichen Verfahren heilen (LG Berlin, Beschluss v. 17.2.1987, 64 S 118/86, GE 1987, 521 [523]). Eine wirksame Ankündigung kann mit der Klageschrift erfolgen (AG Berlin-Charlottenburg, Urteil v. 13.6.1984, 13 C 257.84, GE 1984, 765; a. A. AG Berlin-Charlottenburg, MM 1984, 25), spätestens bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung in erster Instanz müssen die erforderlichen Informationen dem Mieter zugegangen sein (a. A. noch LG Berlin, GE 1986, 1069: der Berufungseinlegung – diese Auffassung dürfte aber mit Rücksicht auf § 535 ZPO n. F. nicht mehr vertretbar sein). Richtigerweise wird verlangt, dass beim Nachschieben von Informationen alle (auch die schon erteilten) Informationen in einer einzigen (neuen) Mitteilung zusammengefasst werden (LG Berlin, Beschluss v. 17.2.1987, 64 S 118/86, GE 1987, 521). Der Vermieter hat allerdings die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, ...