Kinne/Schach/Bieber, BGB § 536a Schadens- und Aufwendung ... / 3 Schadensersatzanspruch

3.1 Ersatzberechtigte

Rz. 20

Neben dem Mieter sind auch diejenigen Personen schadensersatzberechtigt, die in den Schutzbereich des Mietvertrages einbezogen sind (OLG Rostock, Beschluss v. 14.12.2006,3 W 52/06, NJW-RR 2007, 1092-1093). Das sind nicht nur die Familienmitglieder, – auch aus der Unterschrift der Ehefrau/des Ehemannes unter derjenigen des Mieters im Mietvertrag kann sich dessen Einbeziehung in den Schutzbereich des Mietvertrages ergeben (LG Berlin, Urteil v. 15.8.2002, 62 S 119/02, GE 2003, 259) – sondern auch Hausangestellte und sonstige Personen, die nach dem Inhalt des Mietvertrages bestimmungsgemäß (BGH, Urteil v. 22.1.2008, VI ZR 126/07, GE 2008, 405) den Gebrauch der Mietsache mit dem Mieter teilen, wie insbesondere Angestellte und Arbeitnehmer eines Unternehmens. Im Falle der Doppelvermietung kann nicht nur der Mieter selbst Ersatz nach § 536a Abs. 1 2.Alt. verlangen, sondern bei gegebener Leistungsnähe und für den Vermieter erkennbarem Einbeziehungsinteressen auch der nichteheliche Lebensgefährte des Mieters (LG Berlin, Urteil v. 27.9.2013, 63 S 127/13, ZMR 2014, 725).

Der Untermieter ist grundsätzlich nicht in den Schutzbereich des Mietvertrages des Hauptvermieters mit dem gewerblichen Zwischenmieter einbezogen (BGH, Urteil v. 6.11.2012, VI ZR 174/11, NZM 2013, 147)., so dass er Ansprüche nicht gegen den Hauptvermieter, sondern nur gegen den gewerblichen Zwischenmieter als seinen Vermieter geltend machen kann.

Auch gelegentliche Besucher des Mieters sind nicht in den Schutzbereich des (Wohnraum-) Mietvertrages des besuchten Mieters einbezogen (OLG Köln, Urteil v. 8.11.2000, 11 U 41/00, WuM 2001, 447; OLG Rostock a. a. O.).

3.2 Umfang des Schadensersatzanspruch

Rz. 21

Der Schadensersatzanspruch des Mieters beschränkt sich nicht auf den Schaden, der daraus entsteht, dass der Mieter die Mietsache nicht in ihrem vollen Wert genießen kann. Der Mieter hat vielmehr einen Anspruch darauf, so gestellt zu werden, als wenn der Vermieter seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag in vollem Umfang nachgekommen wäre.

Der Anspruch umfasst zunächst den Schaden, den der Mangel unmittelbar verursacht und der darin besteht, dass der Mieter die Leistung mangelhaft erhält. Nach ganz allgemeiner Meinung umfasst der Anspruch aber auch sog. Mangelfolgeschäden beim Mieter und bei in den Schutzbereich des Vertrags einbezogenen Personen (BGH, Urteil v. 8.12.1970, VIII ZR 149/69, NJW 1971, 424; BGH, Urteil v. 5.12.1990, VIII ZR 331/89, NJW-RR 1991, 970).

Praxis-Beispiel

Mangelfolgeschäden

• • Gesundheitsschäden des Mieters selbst und der Angehörigen (OLG Düsseldorf, Urteil v. 4.4.1974, 8 U 15/74, VersR 1974, 1113),
• • Schäden an Sachen des Mieters (z. B. Wasserschäden am Mobiliar, an der Kleidung, Verderb von Lebensmitteln),
• • entgangene Untermiete (bei gestatteter Untervermietung),
• • Kosten der Rechtsverfolgung einschließlich der Kosten des Beweissicherungsverfahrens,
• • Kosten eines Gutachtens zur Feststellung der Mängel (AG Berlin-Mitte, Urteil v. 7.3.2019, 13 C 70/18, ZMR 2019, 876; AG Bonn, Urteil v. 8.6.2016 – 203 C 317/15, ZMR 2016, 880, AG Hamburg, Urteil v. 8.11.1982, 45 C 348/82, WuM 1984, 299),
• • Kosten anderweitiger Unterbringung – auch des Mobiliars.
• • Kosten für Ersatzunterkunft (AG Bonn, Urteil v. 8.6.2016, 203 C 317/15, ZMR 2016, 880; AG Hamburg/ St.Georg, Urteil v. 22.12.2005 , 914 C 445/05, WuM 2006, 302)
• • Stromkosten für Trocknungsgeräte (AG Berlin-Schöneberg, Urteil v. 10.4.2008,109 C 256/07, WuM 2008, 477)

Rz. 22

Kündigt der Mieter wegen des Mangels, so sind ihm unter anderem zu ersetzen:

• Kosten der Kündigung (LG Mannheim NZM 1999, 406)
• Maklerprovision (AG Hamburg/ St. Georg, Urteil v. 22.12.2005, 914 C 445/05, WuM 2006, 302)
• Umzugskosten (LG Berlin, Urteil v. 21.2.2012, 63 S 251/11, GE 2012, 550)
• Kosten für eine einstweilige Unterbringung des Mobiliars
• Kosten für die einstweilige Unterkunft (z. B. Hotelkosten BGH WuM 1974, 345)
• Kosten für eine angemessene neue Wohnung (BGH, Urteil v. 3.7.2013, VIII ZR 191/12, ZMR 2014, 24; Urteil v. 13.6.2007, VIII ZR 281/06, WuM 2007, 570; LG Potsdam, Urteil v. 27.2.2015, 13 S 46/14, WuM 2015,350)

Rz. 23

Der Gewerberaummieter kann auch Ersatz nutzloser Aufwendungen verlangen. Das bedeutet, dass er z. B. die Kosten für die Ausstattung der gemieteten Gaststätte (Mobiliar, Theke, Kühlanlage, Wandschmuck, Billardtische etc.) ersetzt verlangen kann, wenn der Vermieter ihm die Gaststätte nicht zum Gebrauch überlassen kann (z. B. weil der Eigentümer und Verpächter dem Pächter die Unterverpachtung der Gaststätte nicht gestattet).Denn zu Gunsten des Gewerberaummieters besteht eine sog. Rentabilitätsvermutung dahingehend, dass dieser den Aufwand wieder erwirtschaftet hätte (NJW 1993, 2527; NJW 1997,2813;OLG Düsseldorf ZMR 1999,12;Kraemer in Bub/Treier , Handbuch der Geschäfts – und Wohnraummiete, 3.Aufl. 1999, III Rn. 1376; Sternel, Mietrecht, II Rn. 578; Kandelhard in ZAP-Praxiskommentar Mietrecht, 3.Aufl.2007, § 536a Rn. 12).

Die Rentabilitätsvermutung zugunsten des Gewerberaummieters besteht aber dann nicht, wenn wegen der besonderen ...