Rz. 4
§ 536 setzt einen Sachmangel voraus. Üblicherweise versteht man unter einem Fehler (= Sachmangel) die nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich geschuldeten (vgl. BGH, Urteil v. 6.10.2004, VIII ZR 355/03, GE 2004, 1586 = WuM 2004, 715 = NJW 2005, 218 – Trittschalldämmung). Es kommt darauf an, ob der nach § 535 geschuldete Mietgebrauch beeinträchtigt wird, so dass der Fehler auch in einem tatsächlichen bzw. rechtlichen Verhältnis bestehen kann (sog. Umweltfehler), das nach den allgemeinen Verkehrsanschauungen den Mietgebrauch unmittelbar beeinträchtigt (vgl. BGH, Urteil v. 1.7.1981, VIII ZR 192/80, NJW 1981, 2405; BayObLG, RE v. 4.2.1987, RE-Miet 2/86, WuM 1987, 112 [113] = GE 1987, 397; vgl. auch BGH, Urteil v. 19. 12. 2012, VIII ZR 152/12, Verkehrslärm). Demgemäß können äußere Gefahrenquellen und Immissionen (Lärm, Rauch, Umwelteinflüsse) zu einem Mangel der Mietsache führen, wenn der vertragsgemäße Gebrauch beeinträchtigt wird. Dazu reicht bereits die Befürchtung einer Gefahr, wobei allerdings eine objektive Gefährdung vorhanden sein muss (z. B. drohende Gesundheitsgefahren durch bleibelastetes Leitungswasser, vgl. dazu die Kommentierung zu § 535).
Für die Annahme eines Mangels ist eine unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit bzw. eine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache erforderlich, wohingegen Umstände, die die Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nur mittelbar berühren, nicht als Mangel zu qualifizieren sind (BGH, Urteil v. 26. 9. 2012, XII ZR 122/11, GE 2012, 1553 = WuM 2012, 671 unter Hinweis auf BGH, Urteil v. 15.10.2008, XII ZR 1/07, GE 2009, 254 = NJW 2009, 664).
§ 536 setzt ein Verschulden des Vermieters nicht voraus (anders teilweise § 536a für den Schadensersatzanspruch).
Den Vermieter trifft nach § 536 eine allgemeine "Garantiehaftung", so dass es nicht darauf ankommt, ob der Fehler schon zum Zeitpunkt der Überlassung an den Mieter vorhanden war oder erst während der Mietzeit entsteht. Nach § 536 Abs. 1 Satz 2 bleibt allerdings eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit außer Betracht. Eine Abgrenzung, wann ein Mangel zu einer unerheblichen Minderung der Tauglichkeit führt, kann nur schwer vorgenommen werden, wobei mehrere kleinere und für sich genommen unerhebliche Mängel in ihrem Zusammenwirken zur erheblichen Beeinträchtigung führen können.
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