Kinne/Schach/Bieber, BGB § 535 Inhalt und Hauptpflichten ... / 8.1 Zahlung der Miete

Rz. 94

Die Pflicht zur Entrichtung der Miete ist eine Hauptpflicht des Mieters im Rahmen des gegenseitigen Vertrags (§§ 320 ff.) zwischen den Mietvertragsparteien. Fehlt eine Mietvereinbarung, liegt kein Mietvertrag, möglicherweise aber Leihe vor. Dabei ist es nicht unbedingt notwendig, sich auf eine bestimmte Höhe der Miete zu einigen, wenn nur eine bestimmbare Miete vereinbart ist, jedenfalls zwischen den Parteien bindend festgelegt ist, dass eine entgeltliche Überlassung des Gebrauchs der Mietsache vorliegen soll. In einem derartigen Fall gilt eine angemessene oder ortsübliche Miete als vereinbart, die vom Vermieter in Anwendung der §§ 315, 316 zu bestimmen ist. Teilweise werden auch andere Rechtskonstruktionen angenommen – ergänzende Vertragsauslegung oder analoge Anwendung von § 612 Abs. 2, § 632 Abs. 2 (vgl. dazu Sternel, Mietrecht aktuell, Rn. 483). Der Streit kann dahinstehen, da jedenfalls im Streitfall durch Urteile eine ortsübliche Vergleichsmiete zu bestimmen ist.

Üblicherweise besteht die Mietzahlung in Geld, es können jedoch auch Leistungen als Gegenleistung für den Mietgebrauch vereinbart werden (z. B. Dienstleistungen wie Verwaltertätigkeit = LG Hamburg, Urteil v. 1.4.1993, 307 S 1/93, WuM 1993, 667).

Die Miete wird üblicherweise wiederkehrend, zumeist monatlich geleistet. Aber auch eine Einmalleistung für die gesamte Mietzeit oder für einen bestimmten Mietzeitraum kann Miete sein (vgl. BGH, Urteil v. 5.11.1997, VIII ZR 55/97, WuM 1998, 104 [105] = ZMR 1998, 141). Hierbei muss aber besonders darauf geachtet werden, ob die Einmalzahlung die entsprechende Gegenleistung für die Überlassung des Mietobjekts sein soll oder aber eine andere Art von Geldleistung (unabhängig von der Zulässigkeit, z. B. Abstand, verlorener Baukostenzuschuss, Handgeld) gemeint sein soll. Die Abgrenzung ist im Hinblick auf einen etwaigen Zahlungsverzug mit entsprechender Kündigungsmöglichkeit notwendig.