KG Berlin Urteil vom 04.12.2003 - 8 U 121/03

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 11.03.2003; Aktenzeichen 29 O 551/02)

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 11.3.2003 verkündete Urteil der Zivilkammer 29 des LG Berlin teilweise geändert:

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin weitere 3.182,07 Euro nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz aus 1.167,71 Euro seit dem 5.11.2001 und aus 2.014,36 Euro seit dem 5.12.2001 zu zahlen.

Die Berufung des Beklagten wird zurückgewiesen.

Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits in beiden Rechtszügen zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

Die zulässige Berufung des Beklagten ist unbegründet, die zulässige Anschlussberufung der Klägerin ist begründet. Das LG hat den Beklagten zu Recht zur Zahlung der Mietsicherheit i.H.v. 12.086,16 Euro verurteilt und dem Beklagten nachgelassen, diesen Betrag durch Hinterlegung einer Bankbürgschaft auf erstes Anfordern zu erbringen. Der weiter gehende Zahlungsanspruch der Klägerin ist auch begründet.

A. Zur Berufung des Beklagten

1. Die Pflicht zur Barzahlung der Mietsicherheit ergibt sich unmittelbar aus Teil I, § 6 des Mietvertrages, wonach der Beklagte die Mietsicherheit in dieser Höhe auf ein bestimmtes Konto der Vermieterin zu zahlen hat.

a) Ohne Erfolg beruft sich der Beklagte darauf, dass die Regelung in Teil I, § 6 des Mietvertrages nach § 9 AGBG/§ 307 BGB n.F. deswegen unwirksam sei, weil sie – entgegen des seiner Ansicht nach in § 551 BGB festgelegten auch für Geschäftsraummietverträge geltenden gesetzlichen Leitbildes – eine Barzahlungspflicht vorgesehen sei. Der Beklagte hat schon nicht dargelegt, dass es sich insoweit um allgemeine Geschäftsbedingungen, die der Inhaltskontrolle nach dem AGBG bzw. den §§ 305 ff. BGB n.F. unterliegt, handelt. Aber selbst wenn dies der Fall sein sollte, so hält die Regelung der Inhaltskontrolle jedenfalls stand. Selbst die nur auf das Wohnraummietrecht anwendbare Vorschrift des § 551 BGB sieht als Sicherheitsleistung die Zahlung einer Geldsumme vor. Daher kann auch in einem Mietvertrag über Geschäftsraum vereinbart werden, dass der Mieter die Sicherheit in bar zu leisten hat. Daran kann ernsthaft kein Zweifel bestehen.

b) Eine andere Frage ist, ob der Vermieter verpflichtet ist, die geleistete Kaution getrennt von seinem übrigen Vermögen anzulegen hat. Die Regelung in § 551 BGB, wonach eine solche getrennte Anlage erfolgen muss, gilt nur für Wohnraummietverhältnisse. Für Geschäftsraummietverhältnisse fehlt es an einer gesetzlichen Regelung, da der Gesetzgeber angesichts der im allgemeinen ausgeglichenen Verhandlungssituation einen Regelungsbedarf verneint hat (BGH v. 21.9.1994 – XII ZR 77/93, BGHZ 127,138 = MDR 1994, 1211 = NJW 1994, 3287 = WuM 1994, 679). Nach der bisher herrschenden Meinung war der Vermieter von Geschäftsraum nicht verpflichtet, die Kaution auf einem Treuhandkonto anzulegen (Bub/Treier/v. Martius, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III.A. Rz. 790; OLG Düsseldorf NJW 1978, LG Stuttgart v. 26.3.1997 – 5 S 229/96, ZMR 1997, 472; LG Bonn v. 21.10.1996 – 1 O 184/96, NJW-RR 1997, 1099). Nach der Entscheidung des BGH vom 21.9.1994 (BGH v. 21.9.1994 – XII ZR 77/93, BGHZ 127 [138] = MDR 1994, 1211 = WuM 1994, 679 = NJW 1994, 3287), in der der BGH bei Fehlen einer abweichenden vertraglichen Vereinbarung eine Verzinsungspflicht der Kaution auch bei Geschäftsraummiete angenommen hat, ist jedoch die Meinung im Vordringen, dass auch bei Gewerberaum die Kaution getrennt vom Vermögen des Vermieters zu verwahren ist (Fritz, Gewerberaummietrecht, 3. Aufl., 2000, Rz. 143). Die Rspr. kommt wie der BGH in der zur Kautionsverzinsung zitierten Entscheidung zu diesem Ergebnis durch ergänzende Vertragsauslegung (KG, Beschl. v. 1.10.98 – 20 W 6592/98, NJW-RR 1999, 738 = NZM 1999, 376; ähnlich OLG Frankfurt v. 29.5.1991 – 17 U 110/90, NJW-RR 1991, 1416; bejahend auch Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet,- Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl., Rz. 765; Schmidt/Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 551 BGB Rz. 85; Emmerich/Sonnenschein, Miete, Handkommentar, 8. Aufl., § 551 BGB Rz. 26). Der 20. Zivilsenat des KG hat in der Entscheidung vom 1.10.1998 ausgeführt, dass bei Fehlen einer ausdrücklichen vertraglichen Vereinbarung aus dem treuhänderischen Charakter der Sicherheitsleistung folge, dass die Kaution getrennt vom Vermögen des Vermieters (dort Verpächter) in einer Art und Weise zu verwahren sei, damit sie dem Zugriff etwaiger Gläubiger des Vermieters entzogen sei. Schon der Begriff der Kaution (Mietsicherheit) und ihr Zweck würden die Erwartung festlegen, dass es sich nicht um einen Betrag handelt, der dem Verpächter zur freien Verfügung steht, sondern um einen treuhänderisch gebundenen Betrag (KG, Beschl. v. 1.10.98 – 20 W 6592/98, NJW-RR 1999, 738 = NZM 1999, 376; OLG Frankfurt v. 29.5.1991 – 17 U 110/90, NJW-RR 1991, 1416).

Es kann für die Entscheidung aber dahingestellt bleiben, ob der Senat eine solche ergänzende Vertragsauslegung für angängig hält. Denn ...