Instandhaltung – Nachrüstpflicht des Vermieters bei veränderten Umweltbedingungen

1 Leitsatz

Kommt es – bei unveränderter Beschaffenheit der Mietsache – zu Schäden, die auf die Veränderung der Umweltbedingungen zurückzuführen sind, umfasst der Erhaltungs- und Instandsetzungsanspruch des Mieters (§ 535 Abs. 1 BGB) auch die zur Abwendung solcher Schäden geeigneten Vorkehrungen.

2 Normenkette

§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB

3 Das Problem

Grundsätzlich trifft den Vermieter keine Pflicht zur Modernisierung, um ein Anwesen mit veralteter Ausstattung dem gegenwertigen Stand der Technik anzupassen. Für die Beurteilung der Frage, ob eine Mietwohnung Mängel aufweist, sind mangels gegenteiliger Vereinbarungen grundsätzlich nicht die aktuellen technischen Normen, sondern die Normen und Bauvorschriften maßgeblich, die bei Errichtung des Gebäudes gegolten haben (BGH, Urteile v. 5.12.2018, VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18). Dementsprechend besteht z. B. keine Verpflichtung des Vermieters zur Wärmedämmung oder zur Nachrüstung der Heizungsanlage auf einen neueren Stand. Eine Nachrüstpflicht besteht nur für Maßnahmen, deren Vornahme gesetzlich vorgeschrieben ist (z. B. Nachrüstpflicht für Thermostatventile oder Verpflichtung zur Erneuerung von Feuerstätten oder dem Einbau von Rauchwarnmeldern).

4 Die Entscheidung

Eine Ausnahme besteht nach einem Urteil des AG Berlin ferner dann, wenn durch veränderte Umweltbedingungen, z. B. in Gestalt von immer häufig werdenden Starkregen, ein nachträglicher Mangel der Wohnung entsteht. Der Mieter kann nämlich auch bei einer Altbauwohnung erwarten, dass sie zumindest einen Mindeststandard aufweist, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht (so BGH, Urteil v. 26.7.2004, VIII ZR 281/03). Dazu zählt auch, dass nicht regelmäßig damit zu rechnen ist, dass Abwasser in die Wohnung eindringt, das erhebliche Vermögensschäden und auch Gesundheitsschäden verursachen kann, die auch nur eingeschränkt durch eine Versicherung abgedeckt werden können. In diesem Fall muss der Vermieter dafür Sorge tragen, dass z. B. durch das Anbringen einer Rückstauklappe im Kellerbereich, der sich direkt unter dem Bad der Mieterin befindet, die Gefahr von Wassereinbrüchen deutlich reduziert wird.

5 Entscheidung

AG Berlin, Urteil v. 8.10.2020, 27 C 21/20