Neben den Anspruch wegen Verletzung des Verwaltervertrags tritt gemäß § 838 BGB der Anspruch aus unerlaubter Handlung. Nach dieser Vorschrift ist derjenige, der die Unterhaltung eines Gebäudes für den Besitzer übernommen hat, für den durch den Einsturz oder die Ablösung von Teilen verursachten Schaden in gleicher Weise verantwortlich wie der Besitzer.
Haftung des Gebäudeunterhaltungspflichtigen
Hat der Verwalter die Unterhaltung des Gebäudes i. S. d. § 838 BGB übernommen, haftet er Dritten nach §§ 838, 836 BGB.
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Ist dies nicht der Fall, kann eine Übernahme der Gebäudeunterhaltung und damit eine persönliche Haftung des Verwalters Dritten gegenüber nicht aus § 27 Abs. 1 WEG hergeleitet werden. Wenn bereits das Organ einer juristischen Person mit unbeschränkter, auch die Gebäudeunterhaltung umfassender gesetzlicher Geschäftsführungspflicht nicht allein wegen seiner Organstellung nach § 838 BGB haftet, kann erst recht nicht die bloße Bestellung zum Verwalter als Übernahme der Gebäudeunterhaltung angesehen werden.[2]
Hat er die Gebäudeunterhaltung übernommen, scheidet die Schadensersatzpflicht gemäß §§ 838, 836 Abs. 1 Satz 2 BGB dann aus, wenn der Verwalter nachweisen kann, dass er seinen Überwachungspflichten ordnungsgemäß nachgekommen ist, ihn also kein Verschulden trifft.
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