Insbesondere kleine Eigentümergemeinschaften haben häufig keinen Verwalter. Diesen Umstand berücksichtigt zwar das GEG nicht, die Pflichten nach §§ 71l und 71n GEG sind aber selbstverständlich auch für verwalterlose Gemeinschaften verbindlich.
Stets ist zu berücksichtigen, dass die Wohnungseigentümer einen Vertreter der Gemeinschaft aus ihren Reihen nicht durch Beschluss bestellen können. Als Gesamtvertreter nach § 9b WEG müssen sie eine Willenserklärung, die für und gegen die verwalterlose Gemeinschaft wirken soll, gemeinsam abgeben. Dies erfordert zwar nicht gleichzeitiges, aber gleichgerichtetes Handeln, letztlich in Form der Zustimmung, so einer der Wohnungseigentümer für die Gemeinschaft handelt.[1]
Sind sich die Wohnungseigentümer einig, können sie einen einzelnen oder auch mehrere Wohnungseigentümer zur Vornahme bestimmter Rechtsgeschäfte ermächtigen.[2] Insoweit genügt auch eine stillschweigende Ermächtigung und es soll sogar ausreichen, dass die anderen Gesamtvertreter das Auftreten eines einzelnen Gesamtvertreters, also Wohnungseigentümers, fortgesetzt dulden.[3]
In harmonischen Gemeinschaften dürfte es zumindest unproblematisch sein, wenn einer der Wohnungseigentümer die nach § 71n Abs. 1 GEG benötigten Informationen beim zuständigen Bezirksschornsteinfeger anfordert. Freilich aber sollte zumindest einer der Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt werden, sodass der weitere Katalog des § 71n GEG einigermaßen problemlos abgearbeitet werden kann. Freilich sollten die Wohnungseigentümer stets einen externen Verwalter bestellen. Die Praxis zeigt hier, dass es auch für Kleingemeinschaften nicht unmöglich ist, einen übernahmebereiten Verwalter zu finden. Allerdings sind hier monatliche Verwaltergrundgebühren von 50 EUR und mehr je Sondereigentumseinheit ebenfalls keine Seltenheit.
In den zerstrittenen Gemeinschaften dürfte sich kein übernahmebereiter Verwalter finden lassen. In zerstrittenen verwalterlosen Gemeinschaften dürfte es wohl niemals möglich sein, eine Einigung über eine Heizungsalternative erzielen zu können. Wird eine solche jedenfalls nicht innerhalb der Frist des § 71l Abs. 1 GEG getroffen, besteht dann zwangsweise die Vorgabe, dass sämtliche Sondereigentumseinheiten mittels Zentralheizung versorgt werden müssen.
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