Etagenheizungen (GEG) / 3 Wohnungseigentum

§ 71n GEG regelt die Umsetzung eines erforderlich werdenden Austauschs von Etagenheizungen in Wohnungseigentumsanlagen. Bei dezentraler Wärmeerzeugung durch Etagenheizungen bzw. Heizthermen bestehen für Wohnungseigentümergemeinschaften nach § 71n GEG besondere Vorgaben. Wie vorausgeführt gilt die Regelung bereits dann, wenn auch nur in einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit eine Etagenheizung vorhanden ist.

Größere Bedeutung kommt der Bestimmung insbesondere bei in Wohnungseigentum geteilten Altbauten zu, in denen die Sondereigentumseinheiten ursprünglich mit Etagenheizungen versorgt wurden. Vielfach gilt das auch heute noch. Nicht selten sind aber auch die Fälle, in denen sich die Wohnungseigentümer im Zuge des Ausfalls einzelner Heizungen entschieden haben, eine Zentralheizung zur Versorgung einzelner Sondereigentumseinheiten einzubauen. In solchen Wohnanlagen werden die Sondereigentumseinheiten daher teilweise weiterhin über Heizthermen mit Heizenergie versorgt, teilweise über eine Zentralheizung. § 71n GEG regelt insoweit beide Konstellationen erschöpfend.

GEG: Pflichten der Wohnungseigentümer unabhängig vom Ausfall einer Etageneinheit

Das Pflichtenprogramm des § 71n GEG knüpft – anders als die Übergangsregelung des § 71l Abs. 1 GEG – nicht an den Ausfall der ersten Etagenheizung an, sondern erlegt Wohnungseigentümern und Verwaltern hiervon unabhängig bereits (weit) im Vorfeld des ersten Ausfalls bestimmte Informations- und Auskunftspflichten auf, die teilweise bereits bis zum 31.12.2024 zu erfüllen sind.

3.1 Informationsbeschaffung

3.1.1 Informationen vom Bezirksschornsteinfeger einholen

Ist in einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit eine Etagenheizung zum Zweck der Inbetriebnahme eingebaut oder aufgestellt, verpflichtet § 71n Abs. 1 Satz 1 GEG die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, bis zum Ablauf des 31.12.2024 vom Bezirksschornsteinfeger die Mitteilung der im Kehrbuch vorhandenen Informationen zu verlangen, die für die Entscheidung über eine zukünftige Wärmeversorgung erforderlich sind. Zu den Informationen gehören nach § 71n Abs. 1 Satz 3 GEG solche über

• die Art der Anlage,
• das Alter der Anlage,
• die Funktionstüchtigkeit der Anlage und
• die Nennwärmeleistung der Anlage.

Der Bezirksschornsteinfeger ist nach § 71n Abs. 1 Satz 4 GEG verpflichtet, innerhalb von 6 Monaten nach der Aufforderung für jede Etagenheizung die erforderlichen und im Kehrbuch vorhandenen Informationen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu übermitteln.

Praxis-Beispiel

6-Monats-Frist

Der Verwalter fordert den Bezirksschornsteinfeger am 16.12.2024 zur Informationserteilung auf. Der Schornsteinfeger hat der Aufforderung bis spätestens 16.6.2025 nachzukommen.

Kosten- und Aufwendungsersatz

Dem Bezirksschornsteinfeger sind die ihm entstandenen Aufwendungen seitens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu ersetzen. Im Rahmen seines Aufwendungsersatzanspruchs sind dem Schornsteinfeger Portokosten oder auch Kosten eines USB-Sticks bei Weitergabe der Informationen in digitaler Form zu erstatten. Zu vergüten ist selbstverständlich auch der ihm in Ermittlung der Informationen entstehende Arbeitsaufwand. Die Vergütung orientiert sich an § 6 Abs. 3 Satz 2 der Kehr- und Überprüfungsordnung.^[1] Derzeit sieht diese einen Arbeitswert von 1,20 EUR pro Minute zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer vor.

Praxis-Beispiel

Vergütungsanspruch

Benötigt der Bezirksschornsteinfeger zur Ermittlung der erforderlichen Informationen etwa 2 Stunden, hat er zunächst einen Vergütungsanspruch in Höhe von 144,00 EUR netto, mithin insgesamt 171,36 EUR brutto. Hinzu kommen Aufwendungen wie etwa Porto oder den bereits erwähnten USB-Stick.

Dem Gesetz ist nicht zu entnehmen, wie mit Fällen zu verfahren sein wird, in denen der Bezirksschornsteinfeger die Informationen nicht fristgerecht erteilt. Zu berücksichtigen sind 2 Aspekte: Etagenheizungen stellen nicht den Regelfall von Heizungsanlagen dar und der Schornsteinfeger hat Anspruch auf Auslagenersatz. Es dürfte daher fern liegen, dass die Informationen nicht fristgerecht erteilt werden oder gar gerichtlich erzwungen werden müssen. Stets aber sollte der Verwalter sein Auskunftsersuchen dem zuständigen Bezirksschornsteinfeger beweisbar übermitteln.

Musterschreiben: Anforderung von Informationen über Heizungsanlage beim Schornsteinfeger

[Anschrift Schornsteinfeger]

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WEG ____________ [Anschrift der WEG]

Information nach § 71n Abs. 1 GEG

Sehr geehrte(r) Frau/Herr ___________,

als Verwalter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ________ [Straße und Hausnummer], ________ [Postleitzahl und Ort] bitte ich Sie im Rahmen der Bestandsaufnahme aller dezentralen Wärmeerzeugungsanlagen höflichst um Übermittlung der insoweit im Kehrbuch vorhandenen Informationen. Nach § 71n Abs. 1 Satz 3 GEG gehören hierzu Art, Alter, Funktionstüchtigkeit sowie die Nennwärmeleistung der jeweiligen Anlage. Die Ihnen entstehenden Kosten machen Sie bitte über uns als Vertreter der Eigentümergemeinschaft geltend.

Mit freundlichen Grüßen

Verwalter

[1] BT-Drs. 20/6875, S. 150.

3.1.2 Informationen von Wohnungseigentümern

§ 71n Abs....